Czym jest MPZP – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Kiedy i do czego jest potrzebny?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co to jest?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawnym, który ma za zadanie zachowanie porządku przestrzenno-krajobrazowego. Akceptowany jest w formie uchwały i posiada moc prawną tylko na terenie gminy, która go wydała. Dotyczy zagospodarowania konkretnego terenu i obejmuje dwie części: tekstową oraz graficzną, w formie załącznika do ustawy. Pierwsza z nich składa się z:

• podstawy prawnej ustanowienia uchwały,
• uwypuklenia nierozdzielnych części uchwały,
• postanowień obowiązkowych oraz fakultatywnych,
• opisu aktualnego stanu zagospodarowania danego terenu wraz z przedłożeniem planowanych w nim zmian, m.in. dotyczących adaptacji i rozbiórek budynków,
• informacji dotyczących rodzaju ograniczeń/zakazów w zabudowie i zagospodarowaniu danego obszaru,
• danych na temat projektowanego zagospodarowania działek i terenów, m.in. o sposobie: odprowadzania ścieków, dostępu do dróg publicznych czy układu komunikacyjnego,
• ewidencji powierzchni: zabudowy budynków, parkingów, dróg oraz placów i chodników,
• informacji o wpisie budynków do rejestru zabytków.

Część druga – rysunkowa –  musi być zgodna z treścią uchwały mieszczącej się w części tekstowej i ma postać rysunku na kopii mapy jednostkowej bądź zasadniczej. Powinna ona zawierać m.in. następujące elementy: 

• tytuł rysunku, 
• skalę mapy w formie liniowej i liczbowej, 
• granice obszaru, którego dotyczy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jego granic i działek znajdujących się na jego terenie, 
• orientację położenia obszaru względem sąsiednich terenów oraz stron świata, wraz z oznaczeniem kierunku północnego,
• ukształtowanie terenu, 
• legendę, ułatwiającą prawidłowe odczytanie rysunku.

Miejscowy projekt zagospodarowania przestrzennego ma za zadanie usprawnienie prac budowlanych oraz zagospodarowanie konkretnego terenu w ten sposób, by stworzyło ono prawidłowe warunki wypoczynku i rekreacji dla mieszkańców danego obszaru. W myśl ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinny posiadać wszystkie polskie gminy.

Jego tworzenie jest często procesem, który zajmuje kilka lat – wymaga on m.in. dokładnej analizy przestrzennej i oszacowania skutków zakładanych przedsięwzięć oraz uzgodnień z licznymi instytucjami publicznymi.

Za opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odpowiada:

• wójt (w gminach wiejskich),
• burmistrz (w gminach miejskich i miejsko-wiejskich, w miastach poniżej 100 000 mieszkańców),
• prezydent miasta (w miastach liczących powyżej 100 000 mieszkańców).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – kiedy jest potrzebny?

 MPZP jest niezbędny dla osób, które planują budowę domu lub sprzedaż czy nabycie danej działki. Ustalenia zawarte w dokumencie stanowią odpowiedź na następujące pytania:

• czy na danej działce można coś zbudować?
• czy w przyszłości w pobliżu planowane jest wybudowanie obiektu, który może obniżać wartość nieruchomości, np. cmentarz lub wysypisko śmieci, fabryka?
• co może zostać zbudowane na działce?
• czy istnieje możliwość prowadzenia działalności gospodarczej na danym terenie?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala określić, czy na danej działce możemy wybudować dom, jaki jest minimalny kąt nachylenia jego dachu, jakie obiekty powstaną w przyszłości w otoczeniu działki, a także:

• przeznaczenie obszarów w obrębie danej gminy z podziałem na mieszkaniowe i przemysłowe,
• zalecenia dotyczące zagospodarowania terenu, np. wymaganej odległości między budynkami czy wielkości budowanego domu, odległości domu od drogi publicznej,
• plany obejmujące tworzenie infrastruktury, m.in . wodociągowej i drogowej, 
• obszary, na których w zamyśle powstaną punkty handlowe i usługowe,
• tereny wykluczone z możliwości ich zabudowania lub na których jest ona ograniczona.

Zgoda na budowę – jak ją uzyskać?

W celu uzyskania decyzji o zgodzie na budowę na danym terenie, musimy złożyć odpowiedni wniosek do starostwa powiatowego, urzędu miasta lub urzędu wojewódzkiego. Dokument powinien zawierać w załączniku kopię mapy podstawowej, na której oznaczony został obszar planowanej zabudowy oraz parametry techniczne przyszłej inwestycji. 

Otrzymanie decyzji o pozwoleniu na budowę zależy od przeznaczenia konkretnej działki – organ odpowiedzialny za wydanie zgody ustala je na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przy spełnieniu następujących wymogów:

• dostęp działki do drogi publicznej,
• zgodność projektu domu z uwarunkowaniami określonymi w MPZP,
  uzbrojenie terenu,
• zgodność z przepisami na temat ochrony środowiska i ochrony zabytków.

Bardzo ważne jest również ustalenie, czy dana działka nie wymaga uprzedniej zgody na zmianę jej przeznaczenia – dotyczy to posesji, które widnieją w ewidencji jako działki rolne lub zabudowane. W przypadku spełnienia wyżej wymienionych warunków, otrzymamy decyzję zawierającą warunki zabudowy, m.in. określenie przeznaczenia terenu.

Poniższa ilustracja przedstawia przykładowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:

Gdzie znaleźć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? 

Prawo do wglądu do MPZP i uzyskania z niego wypisu i wyrysu ma każda osoba zamieszkująca na terenie danej gminy. Plany najczęściej dostępne są w formie elektronicznej i możemy znaleźć je na stronach internetowych gmin. 

W celu otrzymania wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy złożyć wniosek w urzędzie gminnym. Wzory odpowiednich wniosków dostępne są na wspomnianych wcześniej platformach internetowych gmin; możemy również uzyskać potrzebne dokumenty stacjonarnie, udając się do urzędu gminy lub miasta. Wniosek powinien zawierać przede wszystkim:

• pełną nazwę miejscowości,
• numer ewidencyjny działki, dla której dokumenty chcemy pozyskać.

Gotowy wniosek składa się w urzędzie lub drogą elektroniczną. 

Zdarza się jednak, że gmina nie sporządziła jeszcze własnego planu zagospodarowania przestrzennego – w takim przypadku konieczne jest wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, postępując tak, jak w przypadku składania wniosku o wypis i wyrys MPZP. 

Czym są warunki zabudowy?

Warunki zabudowy (WZ) wskazują możliwości i wymagania dotyczące zabudowy danej działki. Występują w formie decyzji wydawanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i odnoszą się do obszarów, które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. WZ są warunkiem koniecznym do rozpoczęcia budowy; umożliwiają gminie utrzymanie na jej terenie porządku przestrzennego i dotyczą zagadnień takich jak m.in.:

• dopuszczalna wysokość budynków możliwych do wzniesienia na konkretnym obszarze,
• kąt nachylenia dachu,
• umiejscowienie budynku na danej działce.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy złożyć przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę w celu weryfikacji, czy nasz projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami dotyczącymi WZ.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w urzędzie lub przekazywana listownie. Przed wystąpieniem o nią należy pamiętać o upewnieniu się, że obszar, na którym planujemy wznieść budynek nie jest objęty MPZP.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – procedura sporządzenia

Procedura sporządzenia MPZP składa się z następujących kroków:

1. Podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez radę gminy.

2. Ogłoszenie przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta przystąpienia do przygotowania planu.

3. Zwrócenie się rządcy miasta do odpowiednich instytucji zewnętrznych z prośbą o dostarczanie wniosków do projektu.

4. Opracowanie projektu MPZP na podstawie dokładnej analizy i uwarunkowań.

5. Sporządzenie prognozy wpływu założeń planu na środowisko naturalne.

6. Skierowanie projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do zaopiniowania i rozstrzygnięcia przez władze gmin sąsiadujących, komisji urbanistyczno-architektonicznej oraz urzędu wojewódzkiego, zarządcy dróg, policji, straży pożarnej, wojska i konserwatora zabytków.

7. Opracowanie bilansu ekonomicznych skutków wdrożenia MPZP.

8. Zawiadomienie o przedstawieniu planu do otwartego wglądu na okres min. 21 dni i organizacja publicznej dyskusji na temat ustaleń przyjętych w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

9. Zebranie opinii i uwag do planu MPZP.

10. Rozpatrzenie przez organ wykonawczy wspomnianych uwag i dostarczenie ich do rady gminy lub miasta. 

11. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez radę gminy lub miasta w przypadku, gdy jest on zgodny z ustaleniami. 

12. Przedstawienie przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta MPZP i dokumentacji w celu weryfikacji pod kątem zgodności z prawem.

13. Przekazanie kopii projektu staroście i ogłoszenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

W myśl art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 roku, dla MPZP od listopada 2008 roku obowiązkowe jest również opracowanie strategicznej oceny jego wpływu na środowisko.