Zanim zaczniemy budować dom

Zakup działki budowlanej jest pierwszym krokiem do budowy własnego domu. Jednak zanim ruszymy z realizacją inwestycji, musimy przejść przez szereg formalności. Zobacz, jak krok po kroku przejść przez ten etap, by jak najszybciej móc zacząć budować dom. W artykule piszmy również o kwestiach niezwiązanych z formalności, na które jednak warto zwrócić uwagę, zanim zaczniemy budować fundamenty.

Dokładnie o wszystkich formalnościach przed budową domu piszemy w osobnym artykule. Poniżej przygotowaliśmy dla Państwa skrót najważniejszych spraw.

1. Analiza miejscowego planu zagospodarowania terenu lub warunków zabudowy

Powyższe dokumenty są absolutnie niezbędne do tego, aby poprawnie wybrać gotowy projekt domu lub zlecić wykonanie projektu indywidualnego. Dlaczego? Zapisy MPZP zawierają wytyczne co do przeznaczenia użytkowego działki, powierzchni biologicznie czynnej, wymaganej linii zabudowy, kubatury budynku, jego kształtu oraz parametrów dachu. Jeżeli na danym terenie nie ustanowiono planu miejscowego, inwestor musi starać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – o czym dokładnie piszemy w osobnym artykule. W takiej decyzji również znajdziemy zapisy dotyczące ograniczeń i wymogów, co do budowy domu.

2. Wybór projektu domu

Na rynku znajdziemy ogromną bazę gotowych projektów domów. Wybór takiego projektu wiąże się z pewnością z dużymi oszczędnościami finansowymi. Nie daje jednak tak wielu możliwości spersonalizowania budynku, jak projekt tworzony na specjalne zamówienie. Ten z kolei jest o wiele droższy, co stanowi ogromną wadę.

Na rynku znajdziemy ogromną bazę gotowych projektów domów. Wybór takiego projektu wiąże się z pewnością z dużymi oszczędnościami finansowymi.

Pamiętajmy jednak, że kupując gotowy projekt domu, zawsze konieczna jest jego późniejsza adaptacja do warunków lokalnych, gdzie istnieje możliwość wprowadzenia dodatkowych modyfikacji na życzenie inwestora. Jednak im większą i poważniejszą liczbę zmian wprowadzimy, tym koszty będą wyższe. Dlatego warto przed zakupem projektu domu, skorzystać z porady doświadczonego architekta, który przeanalizuje wytyczne lokalne do budowy domu i tak dobierze projekt, aby nie było konieczne wprowadzanie w nim zbyt wielu zmian.

Analiza miejscowego planu zagospodarowania
Analiza miejscowego planu zagospodarowania

3. Zgłoszenie zamiaru budowy domu

Po ostatnich nowelizacjach w Prawie budowlanym, nie zawsze konieczne jest ubieganie się o pozwolenie na budowę. Ta zmiana dotyczy szczególnie domów jednorodzinnych, których obszar oddziaływania w pełni znajduje się w terenie, gdzie zostały zaprojektowane. Obszarem oddziaływania terenu według ustawy, jest działka, na której terenie przewidziano zabudowę oraz ustalono zagospodarowanie terenu wokół budynku. Aby móc postawić dom na zgłoszenie, budynek musi spełniać kilka podstawowych parametrów, a obszar jego oddziaływania określa architekt. Dokonuje on analizy, czy projektowany obiekt będzie miał wpływ na sąsiednią zabudowę. Tym samym sprawdza, czy dom będzie spełniał parametry, które określone są w rozporządzeniu o warunkach technicznych dla budynków, w tym m.in.:

  • kwestię zacienienia wpływającą na sąsiednie budynki,
  • sprawę warunków ochrony przeciwpożarowej,
  • dopasowanie do wymaganych odległości budynku od granic działki,
  • dopasowanie innych elementów zagospodarowania terenu (np. studni czy przydomowych oczyszczalni).

Ponadto architekt dokonuje analizy, czy projektowany budynek spełni inne warunki określone w odrębnych przepisach dotyczących np. ochrony środowiska, zabytków czy wymogów urbanistycznych. Jeśli projekt spełnia opisane wyżej warunki określone w przepisach, możemy wybrać drogę zgłoszenia zamiaru budowy zamiast starania się o pozwolenie na budowę domu.

Zgłoszenie budowy to bardzo uproszczony proces w porównaniu do wcześniej wymaganego pozwolenia na budowę. Nie musimy na przykład składać dokumentacji dotyczącej dostawy mediów, co jest dużym ułatwieniem. Jednak taka forma załatwienia formalności nie jest pozbawiona wad. Staranie się o wydanie warunków technicznych o dostawie mediów do działki pozwala na uniknięcie późniejszych problemów natury formalnej. Taka decyzja zwykle wydawana jest bardzo szybko, a jej koszt nie powinien być wyższy niż 150 zł.

Architekt dokonuje analizy, czy projektowany budynek spełni inne warunki określone w odrębnych przepisach.

Jeśli inwestor wybierze drogę zgłoszenia zamiaru budowy domu, inwestycję może zacząć w momencie, gdy upłynie 30 dni od daty złożenia do urzędu zgłoszenia (obowiązuje tu zasada tzw. „milczącej zgody”). Po tym czasie zgoda na budowę jest ważna przez okres trzech lat.

Dokumentacja budowlana przed budową domu
Dokumentacja budowlana przed budową domu

4. Pozostałe formalności przed budową domu

Po zgłoszeniu zamiaru budowy domu, inwestora czekają także inne formalności. Musi on bowiem zatrudnić kierownika budowy, którego obowiązkiem z kolei jest podpisanie oświadczenia o sporządzeniu planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Po ostatnich nowelizacjach w Prawie budowlanym, nie zawsze konieczne jest ubieganie się o pozwolenie na budowę.

Kierownik musi także pisemnie potwierdzić fakt przejęcia obowiązków kierownika budowy. Kolejnym niezbędnym elementem dokumentacji budowlanej jest dziennik budowy. Należy go założyć jeszcze zanim rozpoczniemy prace na budowie. W dzienniku budowy powinny znaleźć się zapisy dokumentujące przebieg prac budowlanych.

5. Przygotowania przed budową domu – o czym pamiętać?

Ten etap można już zakwalifikować do właściwych prac budowlanych. Obejmuje on takie prace, jak:

  • geodezyjne wytyczenie obiektu na działce,
  • dokonanie niwelacji terenu,
  • wstępne zagospodarowanie działki,
  • prace związane z wykonaniem przyłącza elektrycznego na potrzeby realizacji inwestycji,
  • instalacja tablicy informacyjnej na granicy placu budowy.

Komentarze

  • MMK66

    To co jest w tej chwil w Polsce to pomieszanie z poplątaniem,
    nadal budujemy domy najeżone błędami projektowo wykonawczymi
    a wiąże się to z izolacją termiczną.
    Te wszystkie rzeczy które mogą obyć się bez kosztów trzeba robić.
    1. Ustawienie budynku względem stron świata.
    2. Zwarta bryła bez bakoników tarasów nie oddzielonych od konstrukcji głównej.
    3. Płyta fundamentowa.
    4. Osadzenie okien.