Formalności przed budową domu

Dom w cenie mieszkania to kusząca wizja. Aby się ziściła, w przebieg budowy trzeba włożyć wiele zaangażowania, nie tylko finansowego. Budowa domu, zwłaszcza systemem gospodarczym, stanowi niemałe przedsięwzięcie. Jak się do niego przygotować? Jakich formalności dopełnić, aby budowa mogła ruszyć zgodnie z prawem? W artykule odpowiadamy na te i podobne pytania.

Dom z reguły buduje się raz, na lata. Mało kto, decydując się na ten krok, dysponuje wiedzą i doświadczeniem, które ułatwiłyby realizację zadania. Zakup działki i projektu to oczywiste etapy, ale na drodze do rozpoczęcia budowy są też inne formalności, o których nie można zapomnieć. Dobrze jest je poznać jeszcze przed przystąpieniem do działania.

Działka budowlana

Zanim rozpoczniemy poszukiwania projektu domu, powinniśmy dysponować już działką budowlaną. Taka kolejność – najpierw zakup działki, a następnie projektu – jest niezbędna z uwagi na to, że poszczególne parametry działki mają wpływ na to, jaki dom będzie można na niej zbudować. Oczywiście bardzo ważna jest lokalizacja, ale jej znaczenie odnosi się przede wszystkim do preferencji i komfortu domowników. Nieruchomość oddalona od przydatnej infrastruktury zwykle jest tańsza, ale korzystanie z niej może wiązać się z uciążliwymi dojazdami i związanymi z nimi kosztami. Może też przysporzyć problemów z doprowadzeniem mediów czy wybudowaniem odpowiedniej drogi dojazdowej. Tego rodzaju aspekty warto rozważyć, zanim kupimy wybraną nieruchomość.

Działka za miastem
Istotna jest nie tylko lokalizacja działki, ale również jej ukształtowanie oraz zorientowanie względem stron świata

Istotne są także pozostałe parametry działki; w tym wielkość jej powierzchni, długość oraz szerokość. Trzeba pamiętać, że każdy mniej typowy kształt, znacząco odbiegający od kwadratu, utrudnia wybór projektu. Wśród mniej typowych nieruchomości najczęściej spotyka się tzw. wąskie działki. Uchodzą one za trudniejsze do optymalnego zagospodarowania, ale w ich przypadku stosunkowo łatwo jest o dobór odpowiedniego projektu, ponieważ architekci przygotowują wiele propozycji specjalnie z myślą o takich właśnie nieruchomościach.

Kolejna cecha, na którą należy zwrócić uwagę, to ukształtowanie terenu. Jeśli działka znajduje się na pagórku, liczba projektów, które będzie można wziąć pod uwagę, zostanie znacznie ograniczona. Ważne jest również usytuowanie nieruchomości względem stron świata. Za najbardziej dogodne uznaje się działki z wjazdem usytuowanym od strony północnej. W budynku zrealizowanym na takiej nieruchomości najlepiej będzie oświetlona tylna ściana i tam też będzie można zaplanować największe przeszklenia doświetlające dzienną cześć pomieszczeń. Takie usytuowanie pozwoli najlepiej wykorzystać energię słoneczną do ogrzewania i oświetlenia wnętrz. Wśród projektów gotowych można również znaleźć propozycje przygotowane specjalnie z myślą o działkach z wjazdem od strony południowej, jest ich jednak znacznie mniej. Poza tym w ich przypadku dzienna część pomieszczeń powinna znaleźć się we frontowej części budynku, a to rozwiązanie ze względu na bliskość ulicy uchodzi za znacznie mniej komfortowe.

Zanim rozpoczniemy poszukiwania projektu domu, powinniśmy dysponować działką budowlaną. Taka kolejność – najpierw zakup działki, a następnie projektu – jest niezbędna z uwagi na to, że poszczególne parametry działki mają wpływ na to, jaki dom będzie można na niej zbudować.

Jeszcze przed zakupem działki warto zlecić wykonanie badań geologicznych, które pozwolą sprawdzić rodzaj gruntu oraz poziom wód gruntowych. Ich niekorzystny wynik może skomplikować budowę domu, a nawet ją uniemożliwić. Od ich wyniku zależy, czy dom będzie można podpiwniczyć. Przed dokonaniem transakcji ponadto trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości. W tym celu należy zajrzeć do księgi wieczystej. Dowiemy się z niej, czy działka jest wolna od obciążeń. Warto uzyskać oświadczenie sprzedającego, że nie jest mu znane żadne postępowanie osób trzecich, które mogłoby wpłynąć na zmianę zapisów w księdze. Poważne konsekwencje mogą wiązać się np. z zadłużeniem sprzedającego w urzędzie skarbowym. Dług skarbowy może spowodować nawet unieważnienie aktu notarialnego. Aby bardziej szczegółowo sprawdzić stan prawny nieruchomości, można wynająć prawnika, z kolei aby uniknąć problemów z jej przejęciem za długi sprzedającego – warto kupić działkę u pośrednika, który posiada ubezpieczenie OC.

Zanim w formie aktu notarialnego zostanie zawarta umowa kupna działki, powinno dojść do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży. Zwykle towarzyszy jej wpłacenie zadatku lub zaliczki. Więcej informacji na temat przedwstępnej umowy sprzedaży oraz różnicy między zadatkiem a zaliczką można znaleźć w tekście „Co powinna zawierać przedwstępna umowa sprzedaży?”.

Zabudowa jednorodzinna
Zapisy zawarte w planie miejscowym warto poznać jeszcze przed zakupem działki

Plan miejscowy lub warunki zabudowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, do którego najlepiej zajrzeć jeszcze przed zakupem działki. Informacje w nim zawarte sprawdzimy niemal od ręki. Plan miejscowy można znaleźć w dzienniku urzędowym województwa; obecnie najczęściej jest on dostępny online w Biuletynie Informacji Publicznej na stronach internetowych gminy. Z planu miejscowego można dowiedzieć się, czy i jaka nieruchomość będzie mogła powstać na danym terenie. W planie miejscowym mogą znajdować się informacje dotyczące m.in. wysokości kalenicy, rodzaju i kąta nachylenia dachu, powierzchni zabudowy czy też odległości elewacji frontowej od drogi. Z planu miejscowego można także dowiedzieć się, jakie wymagania będą dotyczyć przyszłych sąsiadów oraz poznać zamierzenia gminy odnośnie okolicznych terenów. Może przy tym okazać się, że niektóre z zapisów zawartych w planie miejscowym są niejasne. W tej sytuacji, aby rozwiać wszelkie wątpliwości, należy wystosować do gminy pisemną prośbę o doprecyzowanie zapisów. Z zawartością planu miejscowego najlepiej zapoznać się jeszcze przed zakupem działki, a już na pewno trzeba to zrobić zanim przystąpi się do poszukiwania projektu. Po przeanalizowaniu zapisów planu miejscowego może bowiem okazać się, że wymarzonego domu lub wybranego projektu na danym terenie nie będzie można zrealizować.

W planie miejscowym znajdują się informacje dotyczące wymogów stawianych zabudowie na danym terenie. Z planu miejscowego można także dowiedzieć się, jakie wymagania będą dotyczyć przyszłych sąsiadów oraz poznać zamierzenia gminy odnośnie okolicznych terenów. 

Jeśli dla danego terenu plan nie został uchwalony, trzeba wystąpić o decyzję na temat warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Wniosek należy złożyć w urzędzie gminy. Urząd ma dwa miesiące na wydanie dokumentu, ale bywa, że czas ten ulega wydłużeniu z uwagi na konieczność uzgadnienia decyzji z innymi organami. Jeśli gmina zamierza w niedalekiej przyszłości dla danego terenu sporządzić plan miejscowy, urząd na okres 12 miesięcy może zawiesić postępowanie. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy można złożyć przed zakupem działki, nie trzeba w tym celu być jej właścicielem. Do wniosku z reguły należy załączyć mapę terenu wraz z naniesionymi granicami działki objętej wnioskiem, charakterystyczne dane zabudowy, jej parametry, określić przybliżoną wielkość zapotrzebowania na wodę i energię oraz inne informacje dotyczące infrastruktury technicznej nieruchomości. Z zapisów zawartych w decyzji o warunkach zabudowy dowiemy się, jaki budynek będzie mógł powstać na wybranym terenie. Rzecz jednak w tym, że urząd może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Może się tak stać, jeśli działka nie będzie posiadać bezpośredniego lub pośredniego (przez drogę prywatną) dostępu do drogi publicznej, jeśli nie będzie uzbrojona lub nie będzie posiadać projektu uzbrojenia, grunty będą wymagać zmiany przeznaczenia na budowlane lub będą objęte ochroną konserwatorską. Podczas wydawania decyzji o warunkach zabudowy bierze się pod uwagę zasadę dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z nią parametry nowej zabudowy powinny być dostosowane do wyglądu sąsiednich zabudowań dostępnych z tej samej drogi publicznej.

Decyzję o warunkach zabudowy otrzymuje nie tylko wnioskodawca, ale również jego sąsiedzi. Każdy z zainteresowanych ma następnie 14 dni na złożenie odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego, a skargę na jego postanowienie można złożyć do sądu administracyjnego. W przypadku decyzji o warunkach zabudowy istnieje więc możliwość odwołania się. Takiej możliwości nie ma, gdy dany teren jest objęty planem miejscowym.

Plan zagospodarowania terenu
Architekt adaptujący wykonuje m.in. projekt zagospodarowania terenu

Projekt i jego adaptacja

Gdy dysponujemy już działką budowlaną i znamy zapisy prawa miejscowego, możemy przystąpić do wybierania projektu. Każdy projekt składa się z czterech części: architektonicznej, konstrukcyjnej, sanitarnej i elektrycznej. Możemy wybrać jeden z projektów gotowych lub zamówić projekt przygotowany na indywidualne zamówienie. Ta druga opcja jest droższa, ale projekt indywidualny od początku do końca powstaje zgodnie z preferencjami inwestora i z uwzględnieniem właściwości danej działki. To rozwiązanie szczególnie zaleca się właścicielom bardzo nietypowych działek. We wszystkich pozostałych przypadkach warto skorzystać z oferty projektów gotowych. Ich baza liczy kilkanaście tysięcy propozycji, wybierając w wyszukiwarce odpowiednie parametry, można znaleźć projekt dokładnie dopasowany do indywidualnych preferencji.

Trzeba przy tym pamiętać, że wszystkie projekty gotowe wymagają adaptacji. To procedura, podczas której architekt dostosowuje budynek do warunków panujących na działce. W tym celu przelicza poszczególne elementy konstrukcyjne budynku, wrysowuje dom w plan działki, wykonuje projekt zagospodarowania terenu i zaznacza miejsca wykonania przyłączy. Architekt adaptujący musi też zadbać o dołączenie do projektu wszystkich niezbędnych uzgodnień i opinii. Do jego obowiązków należy również ustalenie obszaru oddziaływania budynku. Adaptacja jest jednocześnie najlepszym momentem na dokonanie zmian w projekcie. Trzeba jednak pamiętać, że im poważniejszy jest charakter zmian, tym bardziej rośnie cena usługi. Najlepiej więc, aby projekt został jak najdokładniej dobrany do stawianych mu wymagań i nie wymagał modyfikacji o istotnym charakterze.

Możemy wybrać jeden z projektów gotowych lub zamówić projekt przygotowany na indywidualne zamówienie. To drugie rozwiązanie szczególnie zaleca się właścicielom bardzo nietypowych działek. We wszystkich pozostałych przypadkach warto skorzystać z oferty projektów gotowych.

Zanim udamy się z zakupionym projektem do biura architekta adaptującego, warto skompletować wszystkie dokumenty, które mogą okazać się przydatne na tym etapie. Są to m.in.: wypis i wyrys z planu miejscowego lub decyzja o warunkach zabudowy, wykonana przez geodetę mapa do celów projektowych, badania geologiczne gruntu, wypis i wyrys z rejestru gruntów, warunki przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej oraz potwierdzenie dostępu działki do drogi publicznej, a także zgoda autora projektu na zmiany.

Architektowi adaptującemu można też zlecić dodatkowe prace. Może on przejąć od inwestora dopełnienie wszystkich formalności związanych ze zgodnym z prawem rozpoczęciem budowy, a następnie sprawować nad nią nadzór autorski.

Budowa domów
W przypadku budynków w zabudowie szeregowej i bliźniaczej zawsze jest konieczne pozwolenie na budowę

Zgłoszenie lub pozwolenie na budowę

Dom jednorodzinny obecnie można budować na podstawie zgłoszenia lub po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Kluczowym kryterium w tym przypadku jest obszar oddziaływania budynku. Jeśli obszar oddziaływania wykracza poza działkę – konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Jest ono niezbędne zawsze w przypadku domów w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz innych domów jednorodzinnych usytuowanych w odległości mniejszej niż 3 m od granicy działki. W pozostałych przypadkach obszar oddziaływania ustala architekt adaptujący. Jeśli obszar ten nie wykracza poza działkę, można budować na podstawie zgłoszenia lub ubiegać się o pozwolenie. Gdy wykracza, możliwości wyboru nie ma – konieczne jest uzyskanie pozwolenia.

Zgłoszenia budowy domu dokonuje się w starostwie (lub w urzędzie miasta). Do dokumentów dołącza się cztery egzemplarze projektu, oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, wymagane uzgodnienia oraz decyzję o warunkach zabudowy (jeśli danego terenu nie obejmuje plan miejscowy). Urząd ma następnie 21 dni na wydanie sprzeciwu. Jeśli w tym czasie tego nie zrobi, mamy do czynienia z tzw. milczącą zgodą. Organ może też zwrócić się do inwestora o uzupełnienie dokumentacji. W takim przypadku dwudziestojednodniowy termin zacznie być ponownie liczony od momentu uzupełnienia braków. Przed rozpoczęciem budowy trzeba o tym fakcie zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Dom jednorodzinny można budować na podstawie zgłoszenia lub po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Jeśli obszar oddziaływania wykracza poza działkę – konieczne jest uzyskanie pozwolenia. Jeśli nie, inwestor ma możliwość wyboru jednej z dwóch dostępnych procedur. 

Jeśli budowa ma być realizowana na podstawie pozwolenia, procedury wyglądają podobnie, ale trwają dłużej. Do wniosku o pozwolenie na budowę dołącza się te same dokumenty. Różnica polega jednak na tym, że podczas rozpatrywania wniosku urząd ustala strony postępowania i zawiadamia je o nim. Od złożenia lub uzupełnienia wniosku do wydania decyzji może upłynąć 65 dni. Stronom następnie przysługuje 14 dni na wniesienie odwołania.

Ważność zgłoszenia i pozwolenia na budowę wynosi trzy lata. W tym czasie trzeba rozpocząć prace, co musi zostać udokumentowane odpowiednim zapisem w dzienniku budowy. Jeśli tak się nie stanie, procedurę trzeba przejść ponownie. Zanim ruszy budowa, trzeba też zatrudnić jej kierownika, który będzie odpowiedzialny za zorganizowanie prac i prowadzenie dziennika budowy. Dom można zacząć użytkować, jeśli w ciągu 14 dni od zawiadomienia o końcu budowy powiatowy inspektor budowy nie wniesie sprzeciwu.