Zgłoszenie domku letniskowego - przepisy dotyczące budowy

Budowa domku letniskowego nie jest ani długa, ani kosztowna w porównaniu z budynkami murowanymi. Przed jej rozpoczęciem trzeba jednak koniecznie dopełnić wszystkich formalności. W dzisiejszym artykule szczegółowo przedstawiamy, jak z perspektywy przepisów wygląda budowa domku letniskowego. Procedury są na szczęście dużo prostsze niż w przypadku domów mieszkalnych.

Definicja prawna domku letniskowego

Każdy z nas potrafi sobie wyobrazić domek letniskowy i samodzielnie zdefiniować jego charakterystyczne cechy. Prawo nie jest jednak w tym przypadku zbyt precyzyjne. Terminu „domek letniskowy” w polskich przepisach nie ma, dlatego tego typu zabudowę zalicza się do kategorii budynków rekreacji indywidualnej. Określenie to zwraca uwagę na sezonowe przeznaczenie obiektu. W Ustawie Prawo Budowlane nieruchomości możemy znaleźć art. 29 punkt 2a, który wspomina o „wolno stojących parterowych budynkach rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku”.

Jeśli drewniany domek będzie mógł być zamieszkiwany przez cały rok, zyska status budynku mieszkalnego - należy odróżniać te pojęcia, ponieważ wiążą się z odrębnymi formalnościami.

Domek letniskowy - prawo do budowy na zgłoszenie

Najważniejsza dla przyszłego inwestora jest procedura swego rodzaju „rejestracji” budowy domku w odpowiednim organie administracji lokalnej. W tym aspekcie domek letniskowy ma przewagę nad mieszkalnym, ponieważ formalności są krótsze, mniej skomplikowane i mniej kosztowne.

Domek letniskowy można wybudować na zgłoszenie. Jak wskazuje nazwa, jego budowę można tylko zgłosić w odpowiednim urzędzie, a nie trzeba starać się o uzyskanie pozwolenia na budowę, jak ma to miejsce w przypadku obiektów mieszkalnych. Żeby budowa domku letniskowego mogła być dozwolona tylko na zgłoszenie, domek letniskowy (czyli właściwie dopiero jego projekt) będzie musiał spełnić następujące warunki:

  • powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 35 m2,
  • domek letniskowy musi być wolno stojący i parterowy,
  • na każde 500 m2 działki można zbudować maksymalnie jeden domek,
  • wysokość domku musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (5 metrów dla ROD).

Jeżeli któryś z powyższych warunków nie zostanie spełniony, budowa domku letniskowego nie może odbyć się na zgłoszenie - trzeba będzie starać się o pozwolenie na budowę. Spróbujmy jednak najpierw zdefiniować określenie domku jako „parterowy” - nie jest to tak jednoznaczne, jak się wydaje.

Domek letniskowy z poddaszem użytkowym czy nieużytkowym?

To, że jakiś dom jest parterowy, oznacza, że ma jedną kondygnację. Zatem na zgłoszenie nie będą mogły być postawione domki letniskowe z poddaszem użytkowym, czyli podzielonym na pomieszczenia. Czy to oznacza, że decydując się na domek letniskowy, mamy do dyspozycji tylko parter i nic więcej? Niezupełnie. Za jednokondygnacyjne uznaje się:

  • domki letniskowe z antresolą, czyli dodatkową przestrzenią, która jest nieco mniejsza niż powierzchnia podłogi w części właściwej domu;
  • domki letniskowe z poddaszem nieużytkowym, czyli strychem - musi mieć otwartą, niepodzieloną na pomieszczenia przestrzeń i nie może posiadać dodatkowych elementów (np. balkonów).

Jeśli więc martwisz się, że parterowy domek będzie za mały, weź pod uwagę również modele z klimatyczną antresolą, którą można dowolnie zaaranżować i oszczędzić czas i pieniądze na formalności.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Gmina może ustalić, jakie przeznaczenie mają i jak mogą być zagospodarowane poszczególne tereny wchodzące w jej skład. Regulacje te zawiera właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez gminę. Można w nim znaleźć również m.in. dozwoloną liczbę, wielkość, wysokość i rodzaj obiektów na działce. Wspominamy o tym dokumencie, ponieważ przed decyzją o zakupie domku letniskowego, należy sprawdzić, czy dla danego terenu uchwalono plan zagospodarowania i czy nasza inwestycja wpisuje się w jego ustalenia.

Nie każda polska gmina uchwaliła jednak wspomniany plan. Jeśli nie, należy wystąpić do wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Z takim wnioskiem może wystąpić każdy, nie tylko właściciel działki.

Czasami zdarza się, że osoba, od której kupiliśmy daną działkę, już kiedyś taką decyzję otrzymała. Wówczas możemy przenieść ją na siebie za zgodą doczesnego adresata decyzji i za pośrednictwem organu, który ją wydał. Może się zdarzyć, że w międzyczasie działka została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - wówczas decyzja traci ważność.

Gdzie zgłosić budowę domku letniskowego?

Zgłoszenia budowy domku letniskowego należy dokonać w organie administracji architektoniczno-budowlanej, właściwym dla danego powiatu. Konkretnie, będzie to starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Formularz zgłoszeniowy można znaleźć w urzędzie (starostwie bądź urzędzie miasta) lub na jego stronie internetowej. Oto garść ważnych informacji związanych ze zgłoszeniem budowy domku letniskowego:

  • Dołączamy do niego oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
  • Dołączamy również rysunki przyszłego domu (ilustrujące przekrój poziomy, rzut przyziemia i elewację). Nie muszą być wykonane przez architekta, lecz zdecydowanie powinna je opracować osoba, która się na tym zna.
  • Jeśli dla danego obszaru nie ma miejscowego planu, dołączamy również decyzję o warunkach zabudowy.
  • Do zgłoszenia nie trzeba dołączać projektu budowlanego.
  • Jeśli urząd uzna, że brakuje jakiegoś dokumentu, wystąpi o jego dostarczenie. Dlatego, jeśli chcemy maksymalnie skrócić procedurę, najlepiej rzetelnie kompletować je już na początku.
  • Urząd ma 21 dnia na wniesienie sprzeciwu, lecz jeśli dostarczymy wszystkie dokumenty, możemy wnioskować o wydanie zaświadczenia w terminie szybszym niż trzy tygodnie i od razu rozpocząć budowę domku letniskowego.

Budowa domku letniskowego - przepisy dotyczące działki

We wspomnianym wyżej miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajdziemy informacje m.in. o tym, jak zakwalifikowane są konkretne fragmenty ziemi, czyli działki. Możliwe są następujące scenariusze:

  • działka dopuszcza budowę obiektów rekreacji indywidualnej - możemy na niej postawić domek letniskowy;
  • działka dopuszcza budownictwo mieszkaniowe - nie możemy na niej budować domków letniskowych, chyba że działka jednocześnie dopuszcza zabudowę rekreacyjną;
  • działka rolna - budowa domku letniskowego jest czasem możliwa, jeśli miejscowy plan zagospodarowania przewiduje tzw. zabudowę zagrodową. Wiele jednak zależy od klasy gruntu - tutaj niezbędne jest zasięgnięcie języka w odpowiednim urzędzie;
  • działka leśna - to zależy, czy taką zabudowę rekreacji indywidualnej przewiduje miejscowy plan zagospodarowania.

W teorii możliwa jest również procedura zmiany przeznaczenia danej działki na korzyść inwestora, jednak jest to proces kosztowny i w większości przypadków nieskuteczny.

Partnerem artykułu jest Drewnolandia - producent drewnianych domków letniskowych i całorocznych.

FAQ:

1. Jakie warunki musi spełniać domek letniskowy bez pozwolenia?

Pozwolenia na budowę domku letniskowego nie trzeba uwzględniać w swoich planach, jeśli dom ma maksymalnie 35 m2 powierzchni i poddasze nieużytkowe (strych lub antresolę), jest wolnostojący, a jego wysokość nie przekracza dozwolonej przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (5 m na ROD).

2. Jak rozpocząć procedurę budowy domku letniskowego na zgłoszenie?

Najpierw należy sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania, czy na danej działce jest dozwolona zabudowa rekreacyjna. Jeśli gmina takiego planu nie uchwaliła, trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Następnie wykonujemy zgłoszenie budowy w starostwie lub urzędzie miasta.

3. Jakie dokumenty dołączyć do formularza na zgłoszenie budowy?

Załączniki obejmują rysunki domku letniskowego na zgłoszenie (przekrój poziomy, rzut przyziemia, rozkład elewacji), decyzję o warunkach zabudowy (jeśli musieliśmy o nią wystąpić) oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.