Czy loggia wlicza się do metrażu mieszkania? Oznaczenie w KW

Czym jest loggia?

Loggia pod względem konstrukcyjnym to element, który – w odróżnieniu od balkonu – jest przestrzenią zagłębioną w bryle budynku, osłoniętą z trzech stron ścianami, a otwartą jedynie z jednej strony (zazwyczaj za pomocą arkad, kolumn czy balustrady). Dzięki temu, że loggie mieszczą się w obrysie budynku, to charakteryzują się większą stabilnością, lepszą ochroną przed warunkami atmosferycznymi oraz większymi możliwościami aranżacyjnymi. Od frontu mogą być całkowicie przeszklone – przeszklenie wówczas znajduje się na linii elewacji budynku.

Loggia to przestrzeń uniwersalna. Odpowiednio zaaranżowana może służyć jako komfortowe miejsce do odpoczynku lub spotkań towarzyskich, ogród zimowy lub nawet jako dodatkowe pomieszczenie. Można ją znaleźć w różnorodnych typach budynków występujących na rynku nieruchomości – od kamienic, po nowoczesne apartamentowce. 

Czy loggia wlicza się do powierzchni mieszkania?

Warto wiedzieć, że kwestia wliczania loggii do powierzchni użytkowej mieszkania zależy od kilku czynników, m.in. od: przepisów prawnych (Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego), standardów pomiarowych oraz zasad stosowanych przez deweloperów. Warto zaznaczyć, że w praktyce metraż całkowity najczęściej odnosi się do części mieszkania przeznaczonych do codziennego użytku, czyli np. salonu, kuchni, łazienki czy przedpokoju. Z reguły powierzchnie zewnętrzne, takie jak loggia, balkon czy taras, nie są zaliczane do tej kategorii.

Najczęściej stosowaną normą pomiarową w Polsce jest PN-ISO 9836:2022-07, która określa zasady obliczania powierzchni użytkowej budynków i ich pomieszczeń. Zgodnie z nią loggia jest traktowana jako powierzchnia pomocnicza i nie wchodzi bezpośrednio w skład powierzchni użytkowej mieszkania. Warto jednak wspomnieć, że norma różnicuje sposób ujmowania takich przestrzeni w zależności od ich przeznaczenia i konstrukcji. Dlatego też loggia zabudowana (przeszklona) może być traktowana w sposób szczególny, zwłaszcza jeśli została zaadaptowana na przestrzeń użytkową (np. poprzez montaż systemów grzewczych), to może być częściowo lub w całości wliczana do powierzchni użytkowej. Natomiast loggia o otwartej konstrukcji, nawet jeśli jest integralną częścią budynku, zwykle nie jest wliczana w powierzchnię użytkową w sensie formalnym, choć często uwzględnia się ją w dokumentacji, ponieważ zwiększa atrakcyjność nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, że deweloperzy często podchodzą do tematu powierzchni loggii w sposób odmienny niż przepisy prawa budowlanego. W ofertach sprzedaży mieszkań loggie są często wliczane w całkowity metraż lokalu, ale z pewnymi zastrzeżeniami. Zazwyczaj powierzchnia loggii jest liczona proporcjonalnie – na przykład tylko w 50% jej rzeczywistej powierzchni. Jednak zasady te mogą się różnić w zależności od dewelopera, dlatego przy zakupie mieszkania powinniśmy dokładnie sprawdzić, jak w dokumentach obliczana jest powierzchnia loggii.

Przeczytaj także: Loggia czy balkon  - co jest lepsze? [PORÓWNANIE]

Jak loggia jest oznaczana w księgach wieczystych? Sprawdź przed zakupem mieszkania

Księga wieczysta mieszkania składa się z kilku działów, które zawierają szczegółowe informacje na temat lokalu, jego właściciela, obciążeń oraz innych praw związanych z nieruchomością. Powierzchnia całkowita mieszkania i jego elementy dodatkowe są zazwyczaj wymienione w Dziale I-O (Oznaczenie nieruchomości) oraz w Dziale I-Sp (Spis praw związanych z nieruchomością).

Loggia może być oznaczona jako część składowa lokalu mieszkalnego, ale najczęściej nie jest bezpośrednio opisana jako „loggia”. W księdze wieczystej znajdziemy jedynie ogólną informację o powierzchni użytkowej mieszkania. Natomiast loggia jako przestrzeń dodatkowa może być odnotowana w dokumentacji pomocniczej (np. opis techniczny nieruchomości czy załączniki do aktu notarialnego).

Co więcej, w przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych loggia zwykle należy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, ale formalnie jest częścią budynku wspólnego. W związku z tym może być potraktowana jako pomieszczenie przynależne i pomocnicze niebędące osobnym składnikiem księgi wieczystej.

Nieprecyzyjne zapisy dotyczące loggii w księdze wieczystej lub dokumentach sprzedaży mogą prowadzić do problemów w przyszłości.

• Jeśli loggia została błędnie wliczona do powierzchni użytkowej mieszkania, możemy zapłacić zawyżoną cenę za nieruchomość.
• Brak jasnego określenia statusu loggii może skutkować komplikacjami w przypadku remontów czy adaptacji przestrzeni.
• Jeżeli loggia nie została odpowiednio oznaczona jako część lokalu, może to wpłynąć na późniejszą sprzedaż mieszkania oraz wartość nieruchomości.

Dlatego też przed sfinalizowaniem zakupu mieszkania z loggią warto:

• zweryfikować księgę wieczystą – sprawdzić, czy powierzchnia lokalu w księdze wieczystej odpowiada metrażowi podanemu przez dewelopera lub sprzedawcę i upewnić się, czy loggia nie została omyłkowo wliczona do powierzchni użytkowej lokalu;
• przeanalizować akt notarialny i dokumenty techniczne;
• zapytać dewelopera – w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym deweloper powinien dostarczyć jasne informacje o tym, czy loggia jest uwzględniona w metrażu i czy jej obecność wpływa na cenę mieszkania.