Adaptacja piwnicy do celów mieszkalnych

Większość nowych domów budowanych w Polsce nie ma piwnic. Podziemna kondygnacja uznawana jest dziś za zbędną ze względu na dodatkowy koszt, który trzeba ponieść przy budowie, a także przy samej eksploatacji. Są jednak sytuacje, w których budowa piwnicy będzie jedynym sposobem na powiększenie powierzchni użytkowej domu.

Wzrastające ceny ziemi powodują, że sprzedawane są działki o coraz mniejszej powierzchni. Niewielki teren wymusza zastosowanie rozwiązań pozwalających zaoszczędzić dostępną przestrzeń. Dobrym sposobem na odpowiednie wykorzystanie małej działki jest podpiwniczenie budynku. Na podziemnej kondygnacji można umieścić wszystkie pomieszczenia techniczne oraz gospodarcze, czyli na przykład kotłownię, pralnię z suszarnią, spiżarnię do przechowywania produktów spożywczych o przedłużonym terminie przydatności, a także przechowalnię narzędzi ogrodowych czy niepotrzebnych na co dzień sprzętów. W przypadku kiedy rodzina będzie się powiększała, kolejne pomieszczenia użytkowe można zaaranżować w piwnicy.

Warunki zabudowy na działce - kiedy opłaca się mieć piwnicę?

Podpiwniczenie może być jedynym słusznym rozwiązaniem zwłaszcza wtedy, gdy lokalne przepisy znacznie ograniczają powierzchnię zabudowy działki. Nawet w przypadku, kiedy działka wydaje nam się stosunkowo duża, przepisy zawarte w warunkach zabudowy mogą nakazać nam odsunięcie budynku od granicy działki o większą odległość niż zawarta w przepisach pożarowych. Mniejsza powierzchnia zabudowy znacznie utrudnia dobór odpowiedniego projektu na naszą działkę. Kiedy na działce nie zmieści się garaż, możliwe będzie usytuowanie go w podziemiach. Należy jednak pamiętać, że takie rozwiązanie może okazać się uciążliwe zwłaszcza zimą lub podczas ulewnych deszczy. Pochyły zjazd trzeba będzie regularnie odśnieżać, a także zamontować instalację odpływu wody, by wilgoć nie dostała się do piwnicy.

Podziemna kondygnacja uznawana jest dziś za zbędną ze względu na dodatkowy koszt, który trzeba ponieść przy budowie, a także przy samej eksploatacji.

Dom z piwnicą warto zbudować na działce o spadku terenu. Takie ukształtowanie terenu umożliwi odpowiednie doświetlenie pomieszczeń piwnicznych usytuowanych na niższym poziomie. Pozostałą część podpiwniczenia znajdującego się pod ziemią od strony skarpy można przeznaczyć na pomieszczenia gospodarcze. Doświetlona część piwnicy będzie stanowiła jednolitą całość z pomieszczeniami znajdującymi się na górnych kondygnacjach.

Piwnica zaaranżowana na pomieszczenie mieszkalne

Piwnica w pierwszym etapie może służyć jako przestrzeń, gdzie będą rozlokowane pomieszczenia rekreacyjne czy pokoje hobby. Znacznie łatwiej jest je bowiem odizolować akustycznie od części nocnej domu, by hałasy nie zakłócały snu pozostałym domownikom. Możliwe jest umieszczenie w tej części domowej sali kinowej, czemu będzie sprzyjał mniejszy dostęp do dziennego światła, siłowni, sali fitness czy pokoju muzyka, w którym dziecko będzie ćwiczyło grę na instrumencie. W późniejszym czasie, kiedy dzieci dorosną i będą potrzebowały osobnych pokojów o większej powierzchni, można część z pomieszczeń piwnicznych przekształcić na dodatkowe sypialnie.

Koszty adaptacji piwnicy na cele mieszkalne – od czego zależą?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba przeanalizować kilka kwestii.

• Pierwsza, to czy piwnica jest sucha? Jeśli tak jest, najważniejszy problem mamy za sobą. Jeśli jednak występuje wilgoć, a na ścianach pleśń lub grzyb, koszt i zakres prac mocno wzrosną. Kolejny aspekt, to określenie wysokości piwnicy, aby sprawdzić, czy pomieszczenie nadaje się do stałego przebywania ludzi. Wysokość min. 2,5 m będzie z powodzeniem nadawać się do celów mieszkalnych. Jeśli jednak wysokość ta ma 2,2-2,3 m, to niestety za mało, aby przeznaczyć piwnicę na pracownię, ale z kolei można ją wykorzystać jako domową siłownię (według przepisów w takich pomieszczeniach można przebywać 2-4 godziny). Oczywiście można obniżyć podłogę piwnicy, ale to oznacza duże koszty i problemy projektowe czy wykonawcze.
• Kolejna rzecz, na którą trzeba zwrócić uwagę, to obecność okien. Jeśli są – można przejść do następnego etapu. Jeśli nie, należy zaplanować je w piwnicy. Instalacja okien związana jest z koniecznością wykonania nadproży w nośnych ścianach domu. To może stanowić nie lada problem pod względem kosztów i realizacji. Okna muszą posiadać powierzchnię nie mniejszą niż 12,5 proc. powierzchni podłogi (1/8). W przypadku pomieszczeń nieprzeznaczonych na stały pobyt domowników, powierzchnia ta nie może być mniejsza niż 1/12.
• Ostatnia z najważniejszych kwestii, to ocena warunków gruntowo-wodnych. Jeżeli dom znajduje się na gruncie przepuszczalnym z poziomem wody gruntowej min. 1 m poniżej podłogi, raczej nie powinny występować problemy. Gorzej i o wiele kosztowniej będzie w przypadku, gdy w piwnicy pojawia się woda (np. okresowo na wiosnę). Pozostaje jeszcze kilka innych aspektów, które wymagają namysłu, np. jak ocieplić ściany zewnętrzne piwnicy, jakie wprowadzić ogrzewanie czy też jak rozprowadzić kanalizację.

Problem z wilgocią w piwnicy przed adaptacją na cele mieszkalne

Stopień zawilgocenia budynku określany jest za pomocą profesjonalnych przyrządów, a czasami nawet poprzez nawiercenie otworów w ścianach. Tym sposobem pobiera się próbki do analizy. Jeżeli wilgotność ścian nie jest wyższa niż 5%, jest to dobry wynik i nie musimy go poprawiać. W przypadku wilgotności na poziomie wyższym, ale do 12% należy ściany osuszyć, a gdy jest ona jeszcze większa – konieczna jest interwencja specjalistów. W pierwszej kolejności należy sprawdzić, jaka jest przyczyna zawilgocenia. Czy jest wynik braku izolacji poziomej, czy uszkodzonej izolacji pionowej ścian?

Dom z piwnicą warto zbudować na działce o spadku terenu. Takie ukształtowanie terenu umożliwi odpowiednie doświetlenie pomieszczeń.

Jeśli w piwnicy nie występuje izolacja podłogowa, można wyrównać podłogę i wylać ją warstwą betonu. Następnie należy wykonać warstwę izolującą. Jeżeli z kolei ławy nie mają właściwej izolacji, można np. podciąć ściany, by następnie wyłożyć je warstwą izolacji, zalać betonem albo zaprawą. Można zawsze skorzystać również z usługi termoiniekcji, która pozwoli na osuszenie murów.

Formalności przy adaptacji piwnicy na mieszkanie

Jeśli jesteś jedynym właścicielem domu, nie powinny spotkać Cię większe trudności formalne związane z adaptacją piwnicy. Inaczej, jeśli zamierzasz zaadaptować to miejsce w kamienicy, bloku czy budynku wielorodzinnym. Wtedy mogą mieć miejsce duże problemy – trzeba bowiem ustalić udział procentowy wszystkich właścicieli do części wspólnych i zlecić przygotowanie aktów notarialnych. Kolejna sprawa tyczy się zgód oraz pozwoleń. Gdy uzyskasz wstępną zgodę wszystkich współwłaścicieli, musisz postarać się o kolejną zgodę – ale tym razem od administratora budynku – która będzie traktować o zajęciu wybranej części budynku. Takie działanie będzie wiązać się również z większymi opłatami za użytkowanie lokalu.

Gdy uzyskasz powyższe zgody, pora przejść do pozwolenia na budowę. Gdy piwnicy nie trzeba przebudowywać, wystarczy samo zgłoszenie w Starostwie. Jeśli jednak mają mieć miejsce ingerencje budowlane, konieczne jest uzyskanie pozwolenia.