Problem z uciążliwym sąsiadem. Immisje bezpośrednie i pośrednie

Jeżeli właścicielowi nieruchomości wydaje się, że na swoim terenie jest niczym nieograniczonym władcą, to za sprawą sąsiadów szybko przekona się, że jednak się myli. Nikt swoim działaniem nie może utrudniać życia innym. A sąsiedzi mają prawo bronić się przed uciążliwą samowolą. Jakie podjąć działania i co to są immisje wyjaśniamy w poniższym tekście.

„Wolnoć, Tomku, w swoim domku” - ten cytat z wiersza Aleksandra Fredry o Pawle i Gawle najlepiej obrazuje, że problem sąsiedzkich kłótni i utarczek nie jest nowy. Uciążliwy sąsiad potrafi skutecznie uprzykrzyć życie swojemu otoczeniu. Niektórym właścicielom wydaje się, że na swoim terenie – podobnie jak w wierszu o Pawle i Gawle – mogą robić co im się żywnie podoba. A tak nie jest. Prawo własności nie jest nieograniczone. Swoboda w podejmowaniu działań na własnym terenie jest ujęta w ramy przez tzw. prawo sąsiedzkie i wchodzące w jego skład ograniczenie dopuszczalności immisji. Artykuł 144 k.c. mówi, iż właściciel nieruchomości powinien „powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Przepis dotyczy nieruchomości, przez które rozumie się grunty, a także budynki i lokale. Istotne jest także doprecyzowanie, co oznacza sformułowanie „nieruchomość sąsiednia”. W ten sposób najczęściej określa się nieruchomość, która bezpośrednio graniczy z inną. Ale uciążliwy hałas może dobiegać także z zakładu, który nie znajduje się bezpośrednio za płotem, ale dwa domy dalej. Czy wówczas prawo nie chroni poszkodowanego? Chroni. Nadal może on dochodzić swojego roszczenia, ponieważ za nieruchomość sąsiednią uznaje się każdą, która znajduje się w obrębie szkodliwego wpływu.

Dom w zabudowie bliźniaczej
Za nieruchomość sąsiednią uznaje się każdą, która znajduje się w obrębie szkodliwego wpływ, a nie tylko tę, która graniczy z nią bezpośrednio

Immisje bezpośrednie

Właściciel jest więc ograniczony w dysponowaniu swoją nieruchomością. A ograniczeniem tym są, ujmując sprawę w skrócie, sąsiedzi. Działania właściciela nie powinny więc mieć wpływu ponad przeciętną miarę na korzystanie z nieruchomości przez sąsiadów. Działanie właściciela podejmowane na terenie jego nieruchomości, którego skutki są odczuwalne na posesjach sąsiedzkich, nosi nazwę immisji. Immisje są dzielone na bezpośrednie i pośrednie. Te pierwsze dotyczą sytuacji, w których dochodzi do bezpośredniego i zamierzonego naruszenia cudzej własności (na przykład gdy sąsiad odprowadza wodę deszczową na teren, który przylega do jego działki). Immisje bezpośrednie są zawsze zakazane. Stosuje się wobec nich roszczenie negatoryjne bez jakichkolwiek ograniczeń.

Prawo własności nie jest nieograniczone. Swoboda w podejmowaniu działań na własnym terenie jest ujęta w ramy przez tzw. prawo sąsiedzkie i wchodzące w jego skład ograniczenie dopuszczalności immisji.

Immisje pośrednie

Natomiast immisje pośrednie z reguły nie są celowe. Zakłócający zazwyczaj nie ma świadomości, że jego zachowanie jest nadmierne i w związku z tym niezgodne z prawem. Immisje pośrednie i bezpośrednie dzielą się na materialne i niematerialne. Materialne mają bardziej fizyczny i mierzalny charakter; dotyczą działań, w wyniku których powstają uciążliwe hałasy czy zapachy. Immisje niematerialne obejmują działania, które nie mają fizycznego i trwałego charakteru, mają natomiast negatywny wpływ na psychikę (np. powodują poczucie zagrożenia).

Hałasy powodowane przez sąsiada
Immisje materialne dotyczą działań, w wyniku których powstają na przykład uciążliwe hałasy

Roszczenie negatoryjne

Co powinien zrobić poszkodowany, który uważa, że sąsiad swoim działaniem uprzykrza mu życie? Najlepiej gdyby udało mu się dojść z nim do porozumienia i wypracować warunki współżycia, które satysfakcjonowałyby obydwie strony. Jeśli to się nie uda, jeszcze zanim sprawa trafi do sądu, warto pisemnie wezwać sąsiada do zaprzestania naruszania prawa i naprawienia szkód oraz ostrzec, że sprawa zostanie skierowana do sądu. W przypadku sytuacji, które są objęte sankcjami karnymi, można na miejsce wezwać policję. A jeśli żadne z podjętych działań nie przyniesie oczekiwanego skutku, to pozostaje zwrócenie się do sądu z roszczeniem negatoryjnym o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. To jednak ostateczność. Tego rodzaju spory z reguły nie są łatwe do rozstrzygnięcia i trwają wiele lat. Na barkach poszkodowanego spoczywa konieczność udowodnienia, że działania podejmowane przez sąsiada rzeczywiście wykraczają ponad przeciętną miarę. Że w ich wyniku nie może w sposób niezakłócony korzystać z własnej nieruchomości. To są sprawy trudne do udowodnienia. Sposoby na dostarczenie dowodów są różne; dokonanie pomiarów, powołanie biegłego, powołanie świadków, żądanie wizji lokalnej z udziałem sądu.

Zwrócenie się do sądu z roszczeniem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem to ostateczność. Tego rodzaju spory z reguły nie są łatwe do rozstrzygnięcia i trwają wiele lat.

Czy sąsiad przeszkadza ponad przeciętną miarę?

Problemem może okazać się określenie, co w danym przypadku oznacza określenie „przeciętna miara”, a następnie – czy rzeczywiście została przekroczona, czy nie. Prawo nie zabrania bowiem każdego działania, które powoduje zakłócenia w korzystaniu z sąsiedniej nieruchomości, a jedynie takie, które wykracza ponad przeciętną miarę – i to zarówno odnośnie społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, jak i stosunków miejscowych. To pierwsze kryterium dotyczy zapisów zawartych w planie miejscowym, decyzji o warunkach zabudowy lub w innych decyzjach administracyjnych. Natomiast stosunki miejscowe odnoszą się do konkretnego miejsca i czasu, a zatem inne dotyczą np. obszarów wiejskich, a inne miejskich. W związku z tym dane działanie na jednym terenie może zostać uznane za normalne, a na innym przekroczyć przeciętną miarę. Sprawa staje się łatwiejsza do rozstrzygnięcia, gdy wynika z wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem (np. gdy na działce przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną powstaje zakład produkcyjny).

Komentarze

  • Ona

    Czy immisja to spadajace platki kwiatow z balkonu powyzej na ogrodek oddany mieszkancom parteru na uzytkowanie?

  • Monika

    Sąsiadka zwróciła mi uwagę, jak kosiłam trawę w niedzielę, że w niedzielę ona chodzi do kościoła i chce odpocząć a nie słuchać hałasu z kosiarki. Czy to już jest immisja? Hałas ponad miarę?