Standard deweloperski – co zawiera? Jaka cena za m2 w 2025 r.?

Czym jest standard deweloperski i co zawiera?

Kupując nowy dom lub mieszkanie prosto od dewelopera, zazwyczaj spotykamy się z określeniem „standard deweloperski”. Już na początku warto jednak zaznaczyć, że w świetle prawa budowlanego i ustawy deweloperskiej znaczenie standardu deweloperskiego nie zostało do dziś jednoznacznie określone, mimo iż powszechnie funkcjonuje na rynku pierwotnym nieruchomości. Co to oznacza dla inwestorów? Najczęściej to, że zakres wykończenia nieruchomości w stanie deweloperskim może się znacząco różnić w zależności od danego dewelopera czy segmentu rynku. Dlatego też każdy deweloper zobowiązany jest do przedstawienia nabywcy prospektu informacyjnego, który zawiera m.in. opis standardu wykonania lokalu oraz części wspólnych budynku. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie zapoznać się z tym dokumentem, a także zwrócić uwagę na jakość użytych materiałów.

Jak więc zdefiniować standard deweloperski? Najprościej mówiąc, jest to nieruchomość oddana przez dewelopera w takim stanie technicznym, aby móc od razu przeprowadzić prace wykończeniowe we własnym zakresie. Dom lub mieszkanie nie są co prawda gotowe do zamieszkania (tak jak w przypadku stanu pod klucz), ale posiadają podstawowe konstrukcje i instalacje. Elementy tego standardu to najczęściej: 

    • tynki na ścianach, 
    • wylewki betonowe przygotowane pod posadzki, 
    • instalacje elektryczne, 
    • instalacje wodno-kanalizacyjne,
    • instalacja centralnego ogrzewania (w przypadku budynków wielorodzinnych najczęściej z sieci miejskiej), 
    • okna i drzwi zewnętrzne, 
    • parapety wewnętrzne i zewnętrzne, 
    • grzejniki,
    • przyłącza do urządzeń sanitarnych i kuchennych. 

W przypadku domów jednorodzinnych standard może obejmować również: 

• ocieplenie budynku, 
• elewację zewnętrzną, 
• pokrycie dachu, 
• schody wewnętrzne, 
• ogrodzenie działki, 
• podjazd z kostki brukowej.

Dla wielu nabywców mylący może być jednak fakt, że standard deweloperski nie oznacza jednakowego poziomu przygotowania nieruchomości do zamieszkania. Tańsi deweloperzy mogą oferować np. tynki niewygładzone, brak parapetów wewnętrznych lub ograniczoną liczbę punktów elektrycznych. Wszystko zależy od konkretnego projektu i zapisów w umowie deweloperskiej – dlatego też szczególnie ważne jest, aby sprawdzać i porównywać różne oferty.

Podwyższony stan deweloperski

Niektórzy deweloperzy oferują podwyższony standard wykończenia nieruchomości, co może wiązać się również ze zmniejszonym zakresem prac wykończeniowych leżących po stronie nabywcy.

Podwyższony stan deweloperski występuje zwłaszcza w przypadku domów jednorodzinnych lub lokali w segmencie premium. Najczęściej obejmuje on nie tylko wykończenie elementów konstrukcyjnych i instalacyjnych, ale również przygotowanie wnętrza do szybkiego montażu elementów wyposażenia. Mieszkania i domy w tym standardzie mają dodatkowe punkty świetlne, a często także gotowe instalacje inteligentnego domu, alarm, monitoring, klimatyzację czy ogrzewanie podłogowe. Co więcej, deweloperzy oferujący podwyższony standard często stosują materiały wykończeniowe o wyższej klasie, np.: okna o lepszej izolacyjności termicznej, parapety z konglomeratu, drzwi wejściowe antywłamaniowe o wyższej klasie, lepiej wygłuszone ściany wewnętrzne.

Podsumowując i zbierając wszystkie informacje w jednym miejscu, dom lub mieszkanie o podwyższonym stanie deweloperskim może zawierać:

• gładzie szpachlowe zamiast tynków lub tynki wygładzone i zagruntowane,
• instalację ogrzewania podłogowego,
• rolety zewnętrzne,
• drzwi wejściowe antywłamaniowe wyższej klasy,
• okna trzyszybowe,
• parapety z konglomeratu lub z kamienia naturalnego,
• rozbudowaną instalację elektryczną (większa liczba punktów świetlnych czy gniazdek elektrycznych),
• system alarmowy lub instalację pod monitoring,
• rekuperację, klimatyzację lub przygotowanie lokalu pod jej pod montaż,
• system smart home,
• wykończony taras,
• wykończony podjazd,
• ogrodzenie posesji,
• bramę automatyczną.

Czy stan deweloperski mieszkania będzie różnić się od stanu deweloperskiego domu?

Mieszkanie w stanie deweloperskim będzie różnić się od standardu deweloperskiego domu. Wynika to przede wszystkim z konstrukcji budynku i jego przeznaczenia. 

W przypadku mieszkania stan deweloperski zazwyczaj obejmuje wyłącznie lokal, natomiast za części wspólne odpowiada wspólnota mieszkaniowa lub zarządca, natomiast deweloper oddaje samo mieszkanie, które wymaga dalszych prac wykończeniowych. Tak jak już wspominaliśmy, instalacje takie jak ogrzewanie są zazwyczaj centralnie zarządzane i zasilane z miejskich sieci.

Z kolei dom jednorodzinny w standardzie deweloperskim obejmuje znacznie szerszy zakres odpowiedzialności leżący po stronie dewelopera. Tu w skład wykończenia wchodzą nie tylko elementy wewnętrzne, ale również i zewnętrzne. Ponownie powtórzymy, że dom może mieć (w zależności od konkretnej oferty) wykonane przyłącza, ocieplenie i elewację zewnętrzną, dach, okna z parapetami, schody, ogrodzenie, a często również utwardzoną drogę dojazdową, podjazd i ewentualny taras. Co więcej, instalowana może być indywidualna kotłownia, zbiornik na wodę czy skrzynka gazowa, czyli elementy, których nie znajdziemy w mieszkaniu.

Stan deweloperski a stan surowy zamknięty – jakie są różnice?

W tym artykule warto również wyjaśnić, jakie są różnice w przypadku stanu deweloperskiego a surowego zamkniętego. Przy czym tak jak w przypadku standardu deweloperskiego prawo budowlane ani ustawa deweloperska nie określają jednoznacznie, jakie prace budowlane wchodzą w skład stanu zamkniętego. Pomimo braku regulacji, w praktyce branżowej utrwaliły się pewne ogólnie przyjęte rozumienia. 

Stan zamknięty odnosi się do etapu, w którym budynek ma już kompletną konstrukcję nośną, dach, stolarkę okienną i drzwi zewnętrzne, a także ewentualne ścianki działowe. Oznacza to, że obiekt jest fizycznie zamknięty i zabezpieczony przed warunkami atmosferycznymi, ale nie jest wykończony oraz nie ma instalacji (poza ewentualnym doprowadzeniem głównych przyłączy do budynku). Tak więc stan deweloperski to etap znacznie bardziej zaawansowany, w którym nieruchomość jest przygotowana do prac wykończeniowych. Stan surowy zamknięty to zaledwie baza konstrukcyjna – wymaga jeszcze dużych nakładów finansowych (wykraczających poza koszty wykończenia), by doprowadzić obiekt do funkcjonalności.

Warto dodać, że wybór między stanem surowym zamkniętym a deweloperskim zależy od strategii inwestora. Dla osób chcących samodzielnie nadzorować proces wykończenia, kontrolować koszty i wybierać indywidualne rozwiązania materiałowe, stan surowy zamknięty może być bardziej elastyczną opcją. Z kolei ci, którzy cenią czas i komfort, wolą wybrać stan deweloperski, który skraca proces inwestycyjny i pozwala szybciej przejść do etapu zamieszkania.

Jaka cena za m2 mieszkania lub domu w standardzie deweloperskim w 2025 r.?

Od kilku lat na rynku nieruchomości możemy zauważyć trendy wzrostowe, zwłaszcza cen mieszkań i domów na rynku pierwotnym. Wpływ na to ma wiele czynników, od rosnących cen materiałów budowlanych i wynagrodzeń pracowników budowlanych, po politykę kredytową. Poniżej zebraliśmy dla Was poglądowe ceny mieszkań i domów w stanie deweloperskim.

Analizując rynek, portale branżowe, dane GUS i NBP, szacujemy, że w pierwszym kwartale 2025 roku średnie ceny mieszkań w stanie deweloperskim w miastach takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań wahają się od ok. 11000 do 17000 zł za metr kwadratowy, przy czym to właśnie Warszawa niezmiennie utrzymuje się w czołówce najwyższych cen. Z kolei w mniejszych miastach wojewódzkich i powiatowych ceny mieszkań wahają się granicach od 7500 do 10000 za m2.

W przypadku domów jednorodzinnych w stanie deweloperskim ceny za metr kwadratowy na tak zwany pierwszy rzut oka są niższe i mogą wynosić średnio od 6500 do 9500 zł za m2. Pamiętajmy jednak o tym, że inwestycje tego typu częstą wiążą się z dodatkowymi kosztami związanymi np. z działką, uzbrojeniem, zagospodarowaniem otoczenia. Rzeczywisty koszt całkowity budowy domu parterowego do 100m2 w stanie deweloperskim (bez działki) może wynosić od 550000 zł do ponad miliona za dom powyżej 150 m2 z poddaszem użytkowym.

Ponownie podkreślimy, że stan deweloperski nie jest jednoznaczny. Deweloperzy często podnoszą ceny ofert poprzez np. zastosowanie wyższej klasy materiałów lub wykonanie dodatkowych instalacji. Dlatego też nieruchomość w podwyższonym standardzie deweloperskim może kosztować nawet o 1000 zł więcej (za m2) niż w wariancie podstawowym.

UWAGA! Podane kwoty są cenami przybliżonymi, mogą odbiegać od aktualnych kosztów oraz nie stanowią oferty handlowej.

Bibliografia

• https://www.umowadeweloperska.pl/strefa-wiedzy/stan-deweloperski-jaki-standard/
• https://pl.wikipedia.org/wiki/Stan_surowy
• https://zametr.pl/ceny-mieszkan/warszawa
• https://innpoland.pl/212261,rynek-mieszkaniowy-w-1-kwartale-2025-r-sa-spadki-w-cenach-mieszkan
• https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/weszlismy-w-2025-r-ze-stabilnymi-cenami-mieszkan/zze8p1l