Budowa domu bez pozwolenia – przepisy 2020 r.
Droga od zakupu działki do wprowadzenia się do wymarzonego własnego domu jest długa i wyboista. Imponująca jest przy tym ilość wymaganych dokumentów, które trzeba zgromadzić i czas, zanim starosta, jako organ administracji pierwszej instancji, wyda wreszcie pozwolenie na budowę. Czy da się postawić dom bez pozwolenia? Poznaj aktualnie obowiązujące przepisy!
Chińskie przysłowie mówi, że nawet najdłuższą podróż zaczyna się od pierwszego kroku. Za taki pierwszy krok na drodze do własnego domu można uznać zapoznanie się z obowiązującym Prawem budowlanym.
Budowy niewymagające pozwolenia na budowę – art. 29
Zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego, a konkretnie artykułu nr 29.:
Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa (m.in.):
1a) wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;
Dom o powierzchni 35 m2 – budowa bez pozwolenia
Mały domek za miastem zbudowany bez czasochłonnego załatwiania biurokratycznych formalności, to idealna alternatywa dla drogiego mieszkania w dużym mieście. Tak, ale…
Według wskazanego wyżej przepisu w punkcie 2a) budynek o charakterze rekreacyjnym o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2, podobnie jak wolno stojący garaż i budynek gospodarczy, jest zwolniony z wymaganego pozwolenia na budowę. Może być zbudowany na podstawie jedynie zgłoszenia, bez projektu budowlanego. Tyle tylko, że nie na każdej działce może być budynek wypoczynkowy zbudowany. Najpierw trzeba sprawdzić, czy działka, na której ma powstać nasz mały domek znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania. W tym momencie mamy dwie możliwości:
- Miejscowy plan zagospodarowania istnieje – można sprawdzić założenia tego planu; przeznaczenie terenu działki i wymagania dotyczące zabudowy. Zgłoszenie budowy nie może pozostawać w sprzeczności z założeniami miejscowego planu.
- Miejscowy plan zagospodarowania nie istnieje – może być w takim przypadku wymagane otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy. Przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie są jednoznaczne i dużo może zależeć od interpretacji konkretnego urzędu.
Zgłoszenie minidomu o powierzchni do 35 m2
Zgłoszenie według wzoru dostępnego w urzędzie starosty powinno zawierać rodzaj, zakres i sposób wykonania prac budowlanych, a także termin nich rozpoczęcia. Zgodnie z przyjętą nomenklaturą należy planowaną inwestycję opisać jako „budynek rekreacji indywidualnej”, a nie „dom jednorodzinny”. Dom mieszkalny, bez względu na wielkość, wymaga pozwolenia budowlanego. Według punktu 1a) art. 29. można by dopatrzeć się pewnej furtki, ale sprawa jest bardziej skomplikowana.
Zgłoszenie o budowie minidomu należy uzupełnić dokumentem potwierdzającym prawo do nieruchomości oraz rysunki budowli. Mają one przedstawiać rzuty budynku, wymiarowanie oraz lokalizację na działce – najlepiej na kopii mapy zasadniczej. Gdyby urzędnik uznał, że dokumenty nie są kompletne, właściciel działki i inwestor otrzyma wezwanie do uzupełnienia zgłoszenia.
Dom bez pozwolenia musi spełniać kilka warunków:
- powierzchnia nie może przekroczyć 35 m2,
- domek musi być wolno stojący,
- na powierzchni 500 m2 działki nie można wybudować więcej niż jednego domu,
- domek musi być parterowy bez poddasza użytkowego.
Potencjalny problem z ociepleniem budynku do 35 m2
„Budynek rekreacji indywidualnej”, czyli minidom o powierzchni do 35 m2 zbudowany z wykorzystaniem opcji „na zgłoszenie”, dobrze jest z czasem wyposażyć w warstwę izolacji cieplnej. Tyle tylko, że dołożenie warstwy ocieplającej spowoduje przekroczenie ustawowej powierzchni wolnej od pozwolenia. Co w takiej sytuacji zrobić?
Jak się wydaje, wykonanie ocieplenia ścian wkrótce po zgłoszeniu budowli mogłoby zostać odebrane przez nadzór budowlany jako naruszenie przepisów i samowola budowlana. Nie ma wyraźnych przepisów, które by tę kwestię regulowały, a to – jak zwykle – sprzyja dowolności urzędniczej interpretacji.
Jeśli natomiast minidom został zgłoszony i wybudowany według przepisowej powierzchni 35 m2, a ocieplony dopiero po dłuższym okresie, w momencie oddawania do użytku był zgodny ze zgłoszeniem i nie ma mowy o ewentualnej samowoli budowlanej. Ponieważ ocieplanie budynków o wysokości do 12 m zgodnie z Prawem budowlanym nie wymaga żadnych formalności, to ocieplenie minidomu nie narusza żadnych przepisów. Co oczywiście nie zawsze musi się zgadzać z opinią powiatowego nadzoru budowlanego.
Obszar oddziaływania obiektu – czym jest w świetle Prawa budowlanego?
Wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, nie wymaga pozwolenia na budowę – tak mówi punkt 1a) art. 29. Gdyby tak jeszcze istniał przepis, który jasno ten obszar definiuje…
Prawo budowlane bardzo ogólnikowo określa obszar oddziaływania projektowanego obiektu jako „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu (art. 3 pkt 20 prawo budowlane)”.
Problem polega na tym, że owe „odrębne przepisy” rzadko wskazują wprost, kiedy sąsiadująca działka ulega wpływom oddziaływania naszego budynku. Odesłanie do przepisów prawa wodnego, ochrony przyrody, ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przeciwpożarowej, prawa geologicznego, energetycznego, Kodeksu cywilnego i wielu innych, skutecznie dezorientuje i zniechęca do próby skorzystania z takiej furtki budowy domu bez zezwolenia.
Obszar oddziaływania obiektu wyznacza projektant oraz – niezależnie od niego – organ administracji architektoniczno-budowlanej. Jeśli organ urzędowy nie zgodzi się z opinią projektanta, wezwie go do złożenia dodatkowych wyjaśnień.
Komentarze