Budowa domu bez pozwolenia – przepisy 2020 r.

Droga od zakupu działki do wprowadzenia się do wymarzonego własnego domu jest długa i wyboista. Imponująca jest przy tym ilość wymaganych dokumentów, które trzeba zgromadzić i czas, zanim starosta, jako organ administracji pierwszej instancji, wyda wreszcie pozwolenie na budowę. Czy da się postawić dom bez pozwolenia? Poznaj aktualnie obowiązujące przepisy!

Budowa domu bez pozwolenia 2020 - aktualne przepisy
Budowa domu bez pozwolenia 2020 - aktualne przepisy

Obowiązujące ostatnio Prawo budowlane zostało znowelizowane na mocy Ustawy z 13 lutego 2020 r., podpisanej przez prezydenta 3 marca 2020 r. Ponieważ nowe przepisy zaczną obowiązywać po upływie sześciu miesięcy od daty opublikowania w Dzienniku Ustaw, a więc już wkrótce, planowanie budowy należy opierać na nich.
Chińskie przysłowie mówi, że nawet najdłuższą podróż zaczyna się od pierwszego kroku. Za taki pierwszy krok na drodze do własnego domu można uznać zapoznanie się z obowiązującym Prawem budowlanym.

Budowy niewymagające pozwolenia na budowę – art. 29

Zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego, a konkretnie artykułu nr 29.:

Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa (m.in.):

1a) wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;

Dom o powierzchni 35 m2 – budowa bez pozwolenia

Mały domek za miastem zbudowany bez czasochłonnego załatwiania biurokratycznych formalności, to idealna alternatywa dla drogiego mieszkania w dużym mieście. Tak, ale…
Według wskazanego wyżej przepisu w punkcie 2a) budynek o charakterze rekreacyjnym o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2, podobnie jak wolno stojący garaż i budynek gospodarczy, jest zwolniony z wymaganego pozwolenia na budowę. Może być zbudowany na podstawie jedynie zgłoszenia, bez projektu budowlanego. Tyle tylko, że nie na każdej działce może być budynek wypoczynkowy zbudowany. Najpierw trzeba sprawdzić, czy działka, na której ma powstać nasz mały domek znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania. W tym momencie mamy dwie możliwości:

  • Miejscowy plan zagospodarowania istnieje – można sprawdzić założenia tego planu; przeznaczenie terenu działki i wymagania dotyczące zabudowy. Zgłoszenie budowy nie może pozostawać w sprzeczności z założeniami miejscowego planu.
  • Miejscowy plan zagospodarowania nie istnieje – może być w takim przypadku wymagane otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy. Przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie są jednoznaczne i dużo może zależeć od interpretacji konkretnego urzędu.

Czy dom o powierzchni 35 m2 da się wybudować bez pozwolenia?
Czy dom o powierzchni 35 m2 da się wybudować bez pozwolenia?

Zgłoszenie minidomu o powierzchni do 35 m2

Zgłoszenie według wzoru dostępnego w urzędzie starosty powinno zawierać rodzaj, zakres i sposób wykonania prac budowlanych, a także termin nich rozpoczęcia. Zgodnie z przyjętą nomenklaturą należy planowaną inwestycję opisać jako „budynek rekreacji indywidualnej”, a nie „dom jednorodzinny”. Dom mieszkalny, bez względu na wielkość, wymaga pozwolenia budowlanego. Według punktu 1a) art. 29. można by dopatrzeć się pewnej furtki, ale sprawa jest bardziej skomplikowana.

Zgłoszenie o budowie minidomu należy uzupełnić dokumentem potwierdzającym prawo do nieruchomości oraz rysunki budowli. Mają one przedstawiać rzuty budynku, wymiarowanie oraz lokalizację na działce – najlepiej na kopii mapy zasadniczej. Gdyby urzędnik uznał, że dokumenty nie są kompletne, właściciel działki i inwestor otrzyma wezwanie do uzupełnienia zgłoszenia.

Dom bez pozwolenia musi spełniać kilka warunków:

  • powierzchnia nie może przekroczyć 35 m2,
  • domek musi być wolno stojący,
  • na powierzchni 500 m2 działki nie można wybudować więcej niż jednego domu,
  • domek musi być parterowy bez poddasza użytkowego.

Potencjalny problem z ociepleniem budynku do 35 m2

„Budynek rekreacji indywidualnej”, czyli minidom o powierzchni do 35 m2 zbudowany z wykorzystaniem opcji „na zgłoszenie”, dobrze jest z czasem wyposażyć w warstwę izolacji cieplnej. Tyle tylko, że dołożenie warstwy ocieplającej spowoduje przekroczenie ustawowej powierzchni wolnej od pozwolenia. Co w takiej sytuacji zrobić?

Jak się wydaje, wykonanie ocieplenia ścian wkrótce po zgłoszeniu budowli mogłoby zostać odebrane przez nadzór budowlany jako naruszenie przepisów i samowola budowlana. Nie ma wyraźnych przepisów, które by tę kwestię regulowały, a to – jak zwykle – sprzyja dowolności urzędniczej interpretacji.

Dom bez pozwolenia - jak wybudować?
Dom bez pozwolenia - jak wybudować?

Jeśli natomiast minidom został zgłoszony i wybudowany według przepisowej powierzchni 35 m2, a ocieplony dopiero po dłuższym okresie, w momencie oddawania do użytku był zgodny ze zgłoszeniem i nie ma mowy o ewentualnej samowoli budowlanej. Ponieważ ocieplanie budynków o wysokości do 12 m zgodnie z Prawem budowlanym nie wymaga żadnych formalności, to ocieplenie minidomu nie narusza żadnych przepisów. Co oczywiście nie zawsze musi się zgadzać z opinią powiatowego nadzoru budowlanego.

Obszar oddziaływania obiektu – czym jest w świetle Prawa budowlanego?

Wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, nie wymaga pozwolenia na budowę – tak mówi punkt 1a) art. 29. Gdyby tak jeszcze istniał przepis, który jasno ten obszar definiuje…

Prawo budowlane bardzo ogólnikowo określa obszar oddziaływania projektowanego obiektu jako „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu (art. 3 pkt 20 prawo budowlane)”.

Problem polega na tym, że owe „odrębne przepisy” rzadko wskazują wprost, kiedy sąsiadująca działka ulega wpływom oddziaływania naszego budynku. Odesłanie do przepisów prawa wodnego, ochrony przyrody, ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przeciwpożarowej, prawa geologicznego, energetycznego, Kodeksu cywilnego i wielu innych, skutecznie dezorientuje i zniechęca do próby skorzystania z takiej furtki budowy domu bez zezwolenia.

Obszar oddziaływania obiektu wyznacza projektant oraz – niezależnie od niego – organ administracji architektoniczno-budowlanej. Jeśli organ urzędowy nie zgodzi się z opinią projektanta, wezwie go do złożenia dodatkowych wyjaśnień.

Komentarze

  • karina

    W punkcie 4 czego ?

  • lukasz

    Witam, Mam działkę 500m2 chciałbym postawić na niej budynek rekreacji indywidualnej oraz garaż 35m2 czy moge wdg przepisów postawić obydwa budynki poniewaz na kazte 500m2 mogą stac 2 garaze(budynki gospodarcze etc) oraz 1 budynek rekreacji indywidualnej? czy jesli postawie buynek rekreacji indywidualnej powinienem miec kolejne 500m2 na garaż?

  • 123456

    Żeby nie powstawały slumsy?

  • Angelika

    Witam. Mam pytanie czy według punktu 1a ) dot. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych można wybudować na zgłoszenie dom mieszkalny całoroczny o pow 35m2 czy może to byc tylko dom rekreacji indywidualnej przeznaczony do wypoczynku/ okresowego pomieszkiwania?

  • ania

    nie w kazdym starostwie tak interpretuja

  • niko

    Za bardzo to uprościłeś. Może również być 12 m jeżeli wziąć pod uwagę technologie budowy oraz warunki na działce sąsiedniej.

  • niko

    Złożyć skargę na opieszałość organu. Jeśli organem był wójt, to skargę do Rady Gminy.

  • Kurp44

    „Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
    1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
    2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
    3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
    4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
    5) decyzja jest zgodna z

  • Kurp44

    Fałsz... Przepis mówi wyrażnie-" na powierzchni do 500m2 działki możemy wybudować jeden dom...
    Na działce mniejszej niż 500m2 można wybudować jeden dom do 35 m2 ( dom rekreacji indywidualnej )

  • Kurp44

    Na typowej działce rolnej - NIE, Ale na działce rolnej siedliskowej -TAK (są odrębne przepisy-jakie musi spełniać działka rolna, aby przekształcić w działkę siedliskową. A TAKŻE można uzyskać warunki zabudowy na działce rolnej - napewno nie na każdej (są odrębne przepisy, które musi spełniać działka rolna, żeby uzyskać na niej warunki zabudowy). Po pierwsze to działka rolna powinna znajdować się na obszarze, gdzie jest już nieaktualny Plan Zagospodarownia Przestrzennego danej Gminy. Po drugie jakie powinna działka rolna spełniać warunki - znajdziesz w internecie zapisane w 4 punktach.

  • Angela

    Witam serdecznie. Mam pytanie odnosnie budowy 35 m kw. A mianowicie złożony zostal do gminy wniosek o ustalenie warunkow zabudowy (styczen 2020 r.).(Dolaczone byly mapki i wszelkie potrzebne dokumenty) Zgloszony budynek mial stanowic wejscie do budynku glownego. W miedzy czasie dokumenty zostaly wyslane do Bogdanki poniewaz nie daleko jest jakies zloze ktore niby maja kopac. (W marcu) przyszla informacja ze do konca 2025 roku w poblizu przedmiotowego terenu nie planuje sie eksploatacji. (Osiadania terenu do okolo 1,3 m oraz odksztalcenia nie przekraczajace III kategorii terenu gorniczego). Minal juz rok od zlozenia dokumentów do gminy i zadnej odpowiedzi. Bylo dzwonione 2 dni z rzedu z pytaniem o pozwolenie czy jaka kolwiek informacje na ten temat i za kazdym razem zbywaja. Moze wie ktos co dalej robic? Gdzie dzwonic, pytac?
    Z góry serdecznie dziekuje za pomoc.

  • Adriana

    Dlaczego w Polsce nie można wybudować domu mieszkalnego bez zezwolenia 50 m Kw z poddaszem .Tylko trzeba tyle formalności .

  • Patryk

    Proszę nie podawać nieprawdziwych informacji. Wtedy możliwe jest wybudowanie jednego takiego domku :)

  • Iro

    Jeśli wybuduje domek 35m2 na działce 700m2 i chciał bym w przyszłości postawić garaż drewniany co się z tym wiąże

  • marcin

    Chodzi o dwie rzeczy:
    - nie postawisz domu ktory wystaje poza obrys dzialki
    - musisz zachowac odleglosci od granicy dzialki (4m dla sciany z okne, 3m dla sciany bez okna) - to jest ten obszar oddzialywania.

    W zasadzie wyglada tylko na zmieniana tresc. Ale.. za kazda zmiana przepisow zawsze krycje sie cos. Wiec pewnie ten przepis polaczony z piecioma innymi pozwala na cos takiego jak budowa zamku w puszczy.

  • gość2

    Przepraszam ale nie rozumem pojęcia "obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane"
    Działka 1000 m2, planowany dom 100-120 m2 - czy aktualne zmiany w p.b. coś tutaj zmieniają? W takim przypadku pozwolenie czy zgłoszenie?

  • Gość

    Czy na działce rolnej mogę postawić dom do 35 m?

  • Tooba.pl

    Jeśli mamy działkę mniejszą niż 500 m2 budowa takiego budynku wymaga już pozwolenia na budowę. Pozdrawiamy!

  • rav

    a co jezeli działka na której mam wybudowac dom do 35 m2 jest mniejsza niz 500m2 ?