Jak zatrzymać budowę sąsiada?

Jeśli zostaniemy uznani za stronę w postępowaniu o pozwolenie na budowę, zyskamy szereg praw z tym związanych. Będziemy mogli skutecznie opóźniać budowę; wnosić skargi i uwagi, a także odwołać się od wydanej decyzji. A jeśli jako strona w postępowaniu nie zostaniemy o nim w porę powiadomieni, będziemy mogli żądać jego wznowienia.

Właściciel nieruchomości staje się stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia o budowę, jeśli obszar oddziaływania planowanej inwestycji obejmuje jego działkę. W takiej sytuacji powinien zostać powiadomiony o toczącym się postępowaniu, a następnie – o wszystkich składanych wnioskach i wydawanych decyzjach. Zyskuje więc prawo do otrzymywania informacji o przebiegu postępowania i do przeglądania akt sprawy. Ale to nie wszystko. Strona postępowania powinna być nie tylko dobrze poinformowana, ale jednocześnie może wpływać na jego przebieg; zajmować stanowisko, wnosić zażalenia, uwagi i zastrzeżenia. A organ administracji architektoniczo-budowlanej ma obowiązek zbadania zgodności realizowanego projektu z obowiązującymi przepisami, w tym także dotyczącymi ochrony środowiska. Jeśli urząd zauważy nieprawidłowości, to zobowiąże inwestora do ich usunięcia. Sąsiad może więc skutecznie wpłynąć na modyfikację rozwiązań projektowych czy usytuowanie budynku. W efekcie może opóźnić lub wstrzymać rozpoczęcie inwestycji.

Właściciel nieruchomości staje się stroną w postępowaniu, jeśli obszar oddziaływania planowanej inwestycji obejmuje jego działkę. W takiej sytuacji zyskuje prawo do otrzymywania informacji o przebiegu postępowania. Może także wpływać na jego przebieg; zajmować stanowisko, wnosić zażalenia i uwagi.

Brak argumentów, budowa wstrzymana

Obiekcje sąsiadów wobec planowanej budowy bywają w pełni uzasadnione, ale nierzadko brakuje im merytorycznej argumentacji. Sąsiedzi protestują, bo po prostu nie podoba im się budowa domu za płotem. Nie mają konkretnych powodów, aby ją wstrzymać. To stanowi problem, bowiem przepisy nie wymagają, aby odwołanie zostało rzeczowo uzasadnione. Wystarczy zwykłe „widzimisię”, aby procedura została uruchomiona, a realizacja inwestycji uległa wydłużeniu. Taki uprzykrzający życie sąsiad może utrudnić życie inwestorowi, jeśli jednak brakuje mu rzeczywistych powodów, aby wstrzymać budowę, jedynie ją opóźni, nie będzie w stanie jej zatrzymać. Uniemożliwienie realizacji inwestycji jest możliwe jedynie wówczas, gdy jest ona niezgodna z prawem.

Budowa domu
Sąsiad ma możliwość odwołania się również wówczas, gdy o postępowaniu dowie się po rozpoczęciu robót, czyli już po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę

Odwołanie do wojewody

Sąsiad może interweniować również wtedy, gdy dojdzie już do wydania pozwolenia na budowę. Sprawa nie jest wówczas jeszcze całkowicie zamknięta. W ciągu 14 dni od doręczenia decyzji przysługuje mu prawo do odwołania się do organu II instancji. Wojewoda ma obowiązek zbadać sprawę pod każdym względem, ocenić prawidłowość postępowania i wydanej decyzji oraz ustosunkować się do argumentów zawartych we wniosku. Jeśli decyzja wydana przez organ II instancji będzie niesatysfakcjonująca, w ciągu 30 dni od jej doręczenia można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Natomiast jeśli minęły już terminy na wniesienie odwołania, budowa została rozpoczęta, a sąsiad nadal nie może się z nią pogodzić, może złożyć do wojewody wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Stwierdzenie jej nieważności może jednak nastąpić jedynie wówczas, gdy decyzja została dotknięta ciężkimi wadami (np. jest sprzeczna z decyzją o warunkach zabudowy czy została wydana z rażącym naruszeniem prawa). Na tę decyzję można złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Sąsiad może utrudnić życie inwestorowi, jeśli jednak brakuje mu rzeczywistych powodów, aby wstrzymać budowę, jedynie ją opóźni, nie będzie w stanie jej zatrzymać. Uniemożliwienie realizacji inwestycji jest możliwe jedynie wówczas, gdy jest ona niezgodna z prawem.

Wznowienie postępowania

Sąsiad ma możliwość odwołania się również wówczas, gdy o całym postępowaniu dowie się po rozpoczęciu robót, czyli już po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Zdarza się bowiem tak, że osoba, która powinna być stroną w postępowaniu, zostaje przez urząd pominięta i nie jest o nim powiadomiona. Jeśli sąsiad nie wziął udziału w postępowaniu nie ze swojej winy, może żądać jego wznowienia. W tym celu powinien złożyć podanie o wznowienie postępowania (jeśli został pominięty również w postępowaniu dotyczącym decyzji o warunkach zabudowy, to powinien także złożyć wniosek o wznowienie tego postępowania). Musi to zrobić w ciągu miesiąca od momentu, w którym dowiedział się o decyzji, do urzędu, który wydał pozwolenie na budowę w pierwszej instancji. Organ może wznowić postępowanie lub odmówić. W wyniku wszczętej procedury dotychczasowa decyzja może zostać uchylona. Wówczas sprawa zostanie rozstrzygnięta od nowa. Nie będzie to jednak możliwe, jeśli od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji minęło 5 lat. Decyzja nie zostanie uchylona również wówczas, gdy w wyniku postępowania mogłaby zapaść jedynie decyzja zgodna z dotychczasową. Jeśli wnioskujący otrzyma odmowę wszczęcia postępowania, może złożyć zażalenie. 

Budowa domu na sąsiedniej działce
Jeśli powstający za płotem dom odbiega od zatwierdzonego projektu, fakt ten należy zgłosić w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego

Samowola budowlana

Istnieje jeszcze jedna możliwość. Sąsiad nie został powiadomiony o powstającym za płotem budynku, bo urząd sam o nim nic nie wiedział. Tak się zdarza, gdy za płotem powstaje samowola budowlana. Jeśli inwestor buduje bez dopełnienia stosownych formalności lub na podstawie nieostatecznej decyzji, fakt ten należy zgłosić w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. W ten sam sposób należy postąpić wówczas, gdy realizowana za płotem inwestycja odbiega od projektu, na który zostało wydane pozwolenie na budowę.