Jak odrolnić działkę pod budowę domu? Ile to kosztuje?

Intratne pozyskiwanie działek rolnych z przeznaczeniem na cele budowlane ukróciła Ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Założeniem tej ustawy było głównie ograniczenie możliwości nabywania ziemi inwestorom zagranicznym. W rezultacie jednak dotyczy to także polskich przedsiębiorców. Aktualnie, jeśli działka jest przeznaczona na cele produkcji rolnej i zostało to zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jej zakupu może dokonać indywidualny rolnik i tylko pod warunkiem, że zobowiąże się prowadzić gospodarstwo rolne o powierzchni do 300 hektarów przez 10 lat. Od tej reguły są pewne odstępstwa, ale generalnie budowa domu na działce rolnej jest trudna, a czasami wręcz nieopłacalna.

Jakie działki rolne można kupić, nie będąc rolnikiem?

W dalszym ciągu można swobodnie kupować działki, co do których nie ma zapisu w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, że są gruntami przeznaczonymi pod produkcję rolną (uprawy lub hodowlę zwierząt).

Dopuszcza się też nabywanie przez osoby niebędące rolnikami działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara. Z tym, że ziemia rolna jest niechętnie dzielona na tak małe parcele. Chyba, że miałaby zwiększać powierzchnię działki sąsiadującej bądź regulować kwestie graniczenia pomiędzy dwiema działkami.

Kolejny wyjątek to działki o powierzchni do 0,5 hektara, na których w dniu wejścia w życie ustawy (30 kwietnia 2016 r.) stał już budynek mieszkalny.

Warto dodać, że ziemię rolną mogą kupić również bliscy rolnika (dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, małżonkowie). Krewnym rolnik może również przekazać ziemię w darowiźnie, a w spadku zostawić ją zupełnie dowolnej osobie.

Zostać rolnikiem, aby kupić działkę?

Rolnikiem w rozumieniu przepisów jest osoba o wykształceniu rolniczym lub prowadząca gospodarstwo rolne (mieszkająca na terenie danej gminy) przez przynajmniej 5 lat. Jako rolnicze traktuje się także kierunki np. architektury krajobrazu, weterynarii czy ogrodnictwa.

Tak wykształceni inwestorzy zbudują dom na działce rolnej bez większych trudności. Kuriozalne wydaje się jednak wieloletnie dokształcanie lub kształcenie od podstaw tylko po to, by posiąść teren pod budowę w nieco niższej cenie niż teren typowy budowlany.

Kiedy możliwe jest odrolnienie?

Przy działkach zlokalizowanych na obszarach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (to właśnie te w dalszym ciągu przeważają w Polsce) należy wystąpić do gminy o warunki zabudowy i decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. W decyzji tej zostaną określone obowiązki inwestora związane z wyłączeniem. Jeśli grunt będzie klasy I – III decyduje o nim Minister Rolnictwa, do którego wniosek składa właściwy dla terenu wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Gruntów o klasach IV – VII zazwyczaj nie przeznacza się na cele rolnicze, co powinien potwierdzić starosta w odpowiedzi na złożony wniosek.

Ministerialnej decyzji o wyłączeniu nie wymagają grunty, które spełniają (łącznie) następujące warunki:

• przynajmniej połowa zwartej części gruntu znajduje się na terenie zwartej zabudowy o zgrupowaniu co najmniej pięciu budynków (oprócz gospodarczych) a odległość pomiędzy nimi wynosi maksymalnie 100 m;
• całkowita powierzchnia wyłączanego gruntu nie przekracza 0,5 hektara;
• grunt jest zlokalizowany do 50 m od drogi publicznej i od granicy najbliższej działki budowlanej.

Ile kosztuje odrolnienie?

Nie dość, że kłopotliwe są procedury odrolnienia gruntu, to dodatkowo trzeba liczyć się z wcale niemałymi kosztami. Są one uzależnione od celu wyłączenia, powierzchni działki i w największym stopniu od klasy gleby (im wyższa klasa, tym wyższe koszty). W Polsce obowiązuje ustawowy przelicznik, będący ceną 1 tony żyta, którą ogłasza Główny Urząd Statystyczny. Przy trwałym wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, nabywca działki będzie zobowiązany do płacenia określonej należności w transzach (przez 10 lat po 10%). Powyższa analiza jednoznacznie nasuwa wniosek, że aktualnie budowa domu na działce rolnej może okazać się się mniej opłacalna niż na budowlanej.