Mieszkanie bez wkładu własnego w 2025, czyli Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Blok mieszkalny — Mieszkanie bez wkładu własnego w 2025, czyli Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy bez wkładu własnego – czym jest?

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy bez wkładu własnego to kredyt hipoteczny udzielany w ramach rządowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, w którym brak środków na wymagany przez bank udział własny zastępowany jest gwarancją udzielaną przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Program wszedł w życie w maju 2022 roku i stanowi element Narodowego Programu Mieszkaniowego jako dokument ramowy dla długofalowej polityki mieszkaniowej do 2030 roku. Co ważne, sam kredyt w ramach programu RKM nie różni się pod względem konstrukcji finansowej od tradycyjnego kredytu hipotecznego na budowę domu, czyli podlega: ocenie zdolności kredytowej, weryfikacji historii spłat, procedurze bankowej. Różnica polega na sposobie uzupełnienia wymaganego wkładu własnego, który standardowo wynosi 10-20% wartości nieruchomości. Łączna kwota gwarancji BGK wraz z ewentualnym wkładem własnym nie może przekroczyć limitu 200 000 zł, niezależnie od wysokości wkładu.

Uwaga: Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” funkcjonuje na podstawie: Ustawy z dnia 1 października 2021 roku o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, Ustawy z dnia 7 lipca 2022 roku o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych, Ustawy z dnia 4 listopada 2022 roku o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Warto podkreślić, że RKM nie jest formą kredytu dla osób w trudnej sytuacji finansowej czy pozbawionych zdolności kredytowej. Jego głównym założeniem jest poszerzenie dostępu do rynku mieszkaniowego dla osób, które dysponują stabilnym i wystarczającym dochodem, ale nie miały możliwości zgromadzenia kilkudziesięciu tysięcy złotych oszczędności na wkład własny.

Uwaga: Kredyt musi zostać udzielony na okres nie krótszy niż 15 lat. Co więcej, może zostać udzielony z gwarancją wkładu własnego lub bez gwarancji.

Co można sfinansować kredytem RKM?

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy może być przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe, które prowadzą do zaspokojenia potrzeb życiowych gospodarstwa domowego. Najczęściej jest to zakup pierwszego mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym, jednak ustawodawca przewidział szerszy katalog dopuszczalnych form wykorzystania finansowania:

zakup i wykończenie mieszkania lub domu,
zakup spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości oraz wykończenie lub remont,
budowę i wykończenie domu oraz zakup działki budowlanej,
inwestycje realizowane przez kooperatywy mieszkaniowe.

Co ważne, kredyt nie może być przeznaczony na cele inwestycyjne, zakup lokalu pod wynajem czy zakup działki niezabudowanej bez zobowiązania do jej zabudowania.

Uwaga: Program dopuszcza refinansowanie kosztów poniesionych na zakup lub budowę nieruchomości, pod warunkiem, że środki zostały wydane w określonym przedziale czasowym i cel był zgodny z zasadami programu.

Spłata rodzinna – dodatkowe wsparcie

Jednym z elementów programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest mechanizm tzw. spłaty rodzinnej. Na czym polega?

Jeżeli kredyt został udzielony w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, a w trakcie jego spłacania w gospodarstwie domowym pojawi się drugie lub kolejne dziecko, to państwo za pośrednictwem BGK spłaca część kapitału kredytu. Wysokość dopłaty jest z góry określona i wynosi:

20 tysięcy złotych w przypadku narodzin lub przysposobienia drugiego dziecka,
60 tysięcy złotych w przypadku narodzin lub przysposobienia trzeciego i każdego kolejnego dziecka.

Co istotne, środki te nie trafiają bezpośrednio do kredytobiorcy, lecz są przekazywane przez BGK na rachunek banku udzielającego kredytu i automatycznie pomniejszają saldo kapitału pozostałego do spłaty. Oznacza to spadek zarówno wysokości raty kapitałowej, jak i całkowitych kosztów odsetkowych kredytu.

Warunkiem otrzymania spłaty rodzinnej jest złożenie odpowiedniego wniosku w banku, który udzielił kredytu, wraz z dokumentem potwierdzającym narodziny lub przysposobienie dziecka (np. odpisem aktu urodzenia). Bank weryfikuje wniosek i przekazuje go do BGK, który następnie realizuje przelew spłaty na rzecz kredytodawcy. Procedura ta zwykle trwa kilka tygodni.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt bez wkładu własnego?

Dokumenty niezbędne do kredytu — Doradca kredytowy

Otrzymanie Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” wymaga spełnienia precyzyjnie określonych warunków ustawowych oraz bankowych. W pierwszej kolejności wnioskodawca musi wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową, czyli potwierdzić, że jego dochody pozwalają na regularną spłatę zobowiązania przez wymagany okres, który jak wspominaliśmy, nie może być krótszy niż 15 lat. Banki analizują tu nie tylko wysokość dochodów, ale również ich źródło, stabilność, historię kredytową oraz wskaźniki zadłużenia.

Kolejnym warunkiem jest brak prawa własności do innej nieruchomości mieszkalnej w chwili składania wniosku, chyba że wnioskodawca spełnia ustawowe wyjątki związane z liczbą dzieci w gospodarstwie domowym. Oznacza to, że:

rodziny z dwojgiem dzieci mogą być właścicielami innego mieszkania o powierzchni do 50 m2,
rodziny z trojgiem dzieci – mieszkania do 75 m2,
rodziny z czworgiem dzieci – do 90 m2,
rodziny z pięciorgiem lub większą liczbą dzieci – bez limitu metrażowego.

Uwaga: Obcokrajowcy z legalnym pobytem również mogą skorzystać z programu, przy zachowaniu dodatkowych formalności.

Istotne jest również to, że program przewidziany jest dla singli, małżeństw oraz osób pozostających w związkach nieformalnych, ale muszą wspólnie wychowywać co najmniej jedno dziecko. Osoby pozostające w związkach partnerskich bez dzieci nie mogą wspólnie zaciągnąć kredytu w ramach RKM na tę samą nieruchomość. W takim przypadku każda z nich może wnioskować o oddzielny kredyt na odrębny lokal.

Uwaga: Oprócz opisanych wyżej kryteriów ważne są również limity cenowe nieruchomości określone przez BGK, które różnią się w zależności od lokalizacji i rodzaju rynku (pierwotny lub wtórny). Przekroczenie tych limitów automatycznie uniemożliwia skorzystanie z programu, nawet jeśli wszystkie inne warunki zostały spełnione.

Gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) – jak zabezpieczany jest kredyt?

Warto w tym miejscu wyjaśnić, że BGK zobowiązuje się – w ramach określonych ustawowo limitów – do pokrycia brakującej części wkładu własnego w przypadku, gdy kredytobiorca przestanie regulować swoje zobowiązanie, a bank będzie zmuszony dochodzić należności w drodze egzekucji. Dla instytucji udzielającej kredytu jest to istotne zabezpieczenie ryzyka, ponieważ umożliwia udzielenie finansowania osobie, która bez takiej gwarancji zostałaby odrzucona na etapie wstępnej weryfikacji z powodu braku odpowiednich oszczędności.

Gwarancja BGK nie jest jednak formą darowizny ani dotacji i nie powoduje automatycznego zmniejszenia wysokości kredytu. Stanowi wyłącznie zobowiązanie państwowej instytucji wobec banku komercyjnego, że w razie problemów ze spłatą pokryje określoną część wierzytelności odpowiadającą brakowi wkładu własnego. Kredytobiorca nadal spłaca całą kwotę kredytu.

Wysokość gwarancji jest ograniczona do 200 tysięcy złotych i w zależności od rodzaju oprocentowania może obejmować maksymalnie 20% (dla kredytu o zmiennej stopie procentowej) lub 30% (dla kredytu o stałej stopie procentowej) całkowitej kwoty zobowiązania. Co więcej, objęcie kredytu gwarancją BGK wiąże się z podpisaniem dodatkowych dokumentów i często z koniecznością uiszczenia prowizji za udzielenie gwarancji. Wysokość tej opłaty zależy od polityki konkretnego banku współpracującego z BGK.

Gdzie i jak złożyć wniosek o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?

Procedura ubiegania się o RKM przebiega podobnie, jak w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, jednak wymaga dodatkowych formalności związanych z udzieleniem gwarancji przez BGK.

Pierwszym krokiem jest wybór banku, który podpisał umowę o współpracy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego w zakresie udzielania RKM. Lista takich instytucji jest publicznie dostępna na stronie BGK.

Uwaga: Warto pamiętać, że nie każdy bank hipoteczny w Polsce uczestniczy w programie.

Po wyborze banku wnioskodawca składa standardowy wniosek kredytowy wraz z kompletem dokumentów potwierdzających dochody, zatrudnienie, historię kredytową oraz spełnianie kryteriów programu. Dodatkowo przygotowywane są dokumenty wymagane przez BGK do objęcia kredytu gwarancją wkładu własnego. W zależności od banku procedura ta może wiązać się z koniecznością podpisania odrębnej umowy lub aneksu do umowy kredytowej.

Ważnym elementem jest przedstawienie tzw. operatu szacunkowego nieruchomości, który pozwala bankowi ocenić, czy jej cena mieści się w ustawowych limitach. Tak jak już wspominaliśmy, w sytuacji, gdy cena przekracza dopuszczalne progi dla danej lokalizacji, wniosek w ramach programu zostanie odrzucony, niezależnie od zdolności kredytowej klienta.

Po pozytywnej ocenie zdolności kredytowej i spełnieniu wszystkich wymogów formalnych bank przekazuje wniosek do BGK w celu objęcia go gwarancją. Po uzyskaniu akceptacji podpisywana jest umowa kredytowa, a środki trafiają na rachunek sprzedającego lub wykonawcy inwestycji.