Co to opłata adiacencka? Ile wynosi? Szczegóły, porady

Opłata adiacencka – co to jest?

Pojęcie opłaty adiacenckiej pojawia się w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która przewiduje możliwość nałożenia jej na właścicieli nieruchomości w trzech przypadkach:

• przy podziale nieruchomości,
• przy scaleniu i podziale nieruchomości, dzięki któremu możliwe będzie lepsze jej zagospodarowanie
• w przypadku budowy urządzeń infrastruktury technicznej finansowanej ze środków Skarbu Państwa, samorządu terytorialnego, środków unijnych lub innych bezzwrotnych zagranicznych źródeł.

Warunkiem narzucenia takiej opłaty jest wzrost wartości nieruchomości w wyniku zaistnienia jednej z powyższych sytuacji. Co istotne, w trzecim przypadku, czyli po wybudowaniu nowej infrastruktury (np. sieci wodociągowej czy nowej drogi), nie ma znaczenia to, czy właściciel nieruchomości będzie rzeczywiście z niej korzystał – konieczność wniesienia opłaty będzie wynikała już z samego stworzenia warunków do korzystania z owych udogodnień.

Podjęcie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej w konkretnym przypadku należy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – ma on na to 3 lata od momentu stworzenia warunków do podłączenia działki do nowo wybudowanej infrastruktury (czy możliwości korzystania z drogi) lub od momentu uprawomocnienia się orzeczenia o podziale nieruchomości.

Aby opłata mogła zostać nałożona, konieczna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, który wykaże, że cena nieruchomości wzrosła – i o ile dokładnie wzrosła. Na tej podstawie rada gminy określa także wysokość opłaty. Jako punkt odniesienia przyjmuje się ceny obowiązujące w dniu, w którym nastąpił ostateczny podział działki lub stworzenie warunków do korzystania z nowo powstałej infrastruktury technicznej. Zanim więc zostaną podjęte kroki mające na celu nałożenie opłaty adiacenckiej, gmina musi rozpocząć odpowiednie postępowanie administracyjne, w ramach którego sporządzany jest operat szacunkowy – oficjalny dokument przygotowywany przez rzeczoznawcę, zawierający dokładną wycenę nieruchomości wraz z jej uzasadnieniem.

Od czego zależy wysokość opłaty adiacenckiej?

Jako że opłata adiacencka jest związana ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku opisanych powyżej sytuacji, jej wysokość jest wyliczana na podstawie różnicy owych wartości:

• jeśli nastąpił podział działki – opłata wynosi 30% różnicy wartości przed i po podziale;
• jeśli nastąpiło scalenie i podział nieruchomości – opłata wynosi 50% różnicy cen;
• jeśli zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej finansowane ze środków publicznych – opłata wynosi również 50% różnicy wartości.

Powyższe progi procentowe są maksymalnymi wartościami, określonymi w ustawie – opłata określona przez gminę może być zatem niższa, nie może za to przekraczać wymienionych stawek. Warto również wiedzieć, że opłata nie ma charakteru obligatoryjnego, a więc władze samorządowe mogą zrezygnować z naliczania jej w danym przypadku. Zazwyczaj jednak możliwość nałożenia opłaty jest wykorzystywana, ponieważ jest to skuteczny sposób na powiększenie gminnego lub miejskiego budżetu.

Od ustalonej przez gminę kwoty można niekiedy odliczyć ulgi lub nawet ubiegać się o umorzenie opłaty adiacenckiej, na podstawie ogólnych przepisów dotyczących ulg i zwolnień, zawartych w ustawie o finansach publicznych z 2009 roku. Przesłanką do udzielenia ulgi (na wniosek właściciela nieruchomości) może być np. ważny interes podatnika, którego to terminu ustawa nie precyzuje.

Termin wniesienia opłaty adiacenckiej

W ustawie o gospodarce nieruchomościami określony został również termin, w jakim właściciel (lub użytkownik wieczysty) nieruchomości musi wnieść opłatę adiacencką: jest to 14 dni od daty wydania przez organy samorządowe ostatecznej decyzji o nałożeniu podatku.

Jeśli nie jesteśmy w stanie od razu wpłacić całej kwoty, możemy wnioskować o rozłożenie płatności na raty – maksymalnie na 10 lat. W takiej sytuacji ratę wpłacamy raz do roku, zaś termin 14 dni od momentu wydania decyzji odnosi się do pierwszej raty. Przy składaniu wniosku istotną rolę odgrywa odpowiednia argumentacja, więc jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości, warto skorzystać z pomocy prawnika. Z ratalną spłatą opłaty adiacenckiej wiąże się również pewna niedogodność: wymagane jest bowiem zabezpieczenie w postaci wpisu hipotecznego w księdze wieczystej. Poza tym rozłożenie płatności na raty oznacza dodatkowe koszty w postaci oprocentowania, wyliczanego według wskaźników NBP.

Przedawnienie lub odwołanie od opłaty

Czy opłaty adiacenckiej da się uniknąć? Jeżeli została już ustalona – niestety, musimy dokonać zapłaty, oczywiście z wyjątkiem sytuacji, w których uda się nam uzyskać umorzenie, co należy do rzadkości. Unikając płatności lub zwlekając z jej uiszczeniem, narażamy się na konsekwencje określone w kodeksie cywilnym, czyli przede wszystkim na windykację należności lub nawet komornicze zajęcie nieruchomości.

W niektórych przypadkach argumentem przemawiającym za zwolnieniem z opłaty adiacenckiej może być przedawnienie – dzieje się to wówczas, gdy gmina spóźniła się z wydaniem ostatecznej decyzji o nałożeniu tego podatku. Jeśli zatem wykażemy, że opłata została ustalona po upływie 3 lat od momentu udostępnienia infrastruktury do użytkowania lub od podziału nieruchomości, zostaniemy automatycznie zwolnieni z obowiązku zapłaty. Takie sytuacje nie należą jednak do najczęstszych: rzadko się zdarza, by władze przegapiły okazję do nałożenia dodatkowych opłat, które podreperują budżet, zwłaszcza gdy mają na to aż 3 lata.

Od decyzji wydanej przez wójta / burmistrza / prezydenta miasta możemy także się odwołać – z tym że odwołanie musimy złożyć przez terminem zapłaty, czyli w ciągu 14 dni od nałożenia opłaty. W takim wypadku składamy wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Do wniosku należy załączyć operat szacunkowy wykonany przez zatrudnionego przez nas rzeczoznawcę majątkowego, aby podważyć operat przedstawiony przez gminę jako dowód na wzrost wartości nieruchomości. W najgorszym wypadku – jeżeli odwołanie zostanie odrzucone – zyskamy przynajmniej dodatkowy czas na zgromadzenie środków. Jeśli zaś SKO rozpatrzy wniosek pozytywnie i unieważni decyzję o nałożeniu opłaty, gmina będzie miała jeszcze 3 lata na ponowne jej uchwalenie. Dopiero po upływie tego terminu (jeśli nie zostanie wydana nowa decyzja) postępowanie zostanie całkowicie umorzone.