Operat szacunkowy – co to jest? Kiedy jest potrzebny? Szczegóły

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to urzędowy dokument, przygotowywany przez rzeczoznawcę majątkowego po dokonaniu oceny wartości danej nieruchomości. Treść takiego pisma powinna być opracowana w określony sposób, odpowiadający przepisom, tak aby zostały uwzględnione wszystkie niezbędne elementy, opisane w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca odpowiada prawnie za informacje zawarte w operacie, dlatego wycena musi być oparta na prawidłowych analizach i wyliczeniach.

Aby wycena mogła być uznana za rzetelną, autor operatu szacunkowego musi zawrzeć w treści dokumentu wszystkie czynniki, które mają wpływ na podaną przez niego kwotę. Oprócz samej kondycji nieruchomości (zazwyczaj domu czy mieszkania, ale może to również być działka budowlana czy hala przemysłowa) należy więc wziąć pod uwagę m.in. lokalizację i plan zagospodarowania przestrzennego, który może mieć znaczenie dla przyszłego wzrostu lub spadku wartości.

Niekiedy poszczególne części operatu mogą być sporządzane przez różnych rzeczoznawców – w takiej sytuacji każdy z nich musi podpisać się pod treścią dokumentu, ale odpowiada wyłącznie za opracowane przez siebie paragrafy. Dokument musi być opatrzony datą i pieczęcią rzeczoznawcy. Warto także wiedzieć, że podana kwota powinna być zaokrąglona do pełnych złotych (np. zamiast zapisu typu: 144 980, 50 zł, powinno być: 145 000 zł).

W jakich sytuacjach należy sporządzić operat szacunkowy?

Opracowanie operatu szacunkowego jest wymagane przede wszystkim w sytuacjach związanych z obrotem nieruchomościami. Należą do nich m.in.:

sprzedaż domu lub mieszkania;
zaciągnięcie kredytu hipotecznego – rzeczoznawca wycenia wówczas np. mieszkanie, dom lub działkę, którą potencjalny kredytobiorca chce kupić, aby upewnić się, że kwota kredytu jest adekwatna do wartości nieruchomości;
postępowanie spadkowe – jeżeli w spadku otrzymujemy nieruchomości;
egzekucja komornicza;
podział majątku, np. w przypadku rozwodu lub wspomnianego już postępowania spadkowego;
przekazanie nieruchomości w formie darowizny;
ustalenie opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości;
wniesienie nieruchomości do spółki w celu podwyższenia kapitału zakładowego (jako wkład niepieniężny).

Szczególnie istotną rolę odgrywa operat szacunkowy sporządzany w trakcie ubiegania się o kredyt na mieszkanie lub dom. Nieruchomość stanowi w takim wypadku zabezpieczenie kredytu, a więc kwota, na jaką zostanie wyceniona, może mieć niemały wpływ np. na wysokość wymaganego przez bank wkładu własnego lub dodatkowego ubezpieczenia kredytu.

Jakie informacje zawiera operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to nie tylko wycena nieruchomości, ale również jej uzasadnienie i opis wszystkich działań rzeczoznawcy, które doprowadziły do ustalenia konkretnej kwoty. Wśród informacji, jakie powinny znaleźć się w operacie, możemy wyróżnić m.in.:

cel przeprowadzenia wyceny,
zakres wyceny,
warunki, w jakich były wykonywane czynności zmierzające do ustalenia wyceny,
podstawy prawne dla dokonania poszczególnych działań,
źródła informacji dotyczących nieruchomości,
opis nieruchomości i jej przeznaczenia z uwzględnieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy,
datę przeprowadzenia czynności będących podstawą wyceny,
metodę obliczania wyceny,
końcowy wynik wyceny i uzasadnienie.

Rzetelnie sporządzony operat szacunkowy jest więc bardzo cennym źródłem danych dotyczących nieruchomości – zarówno dla banku, który udziela kredytu na jej zakup, jak też dla kupującego czy sprzedającego, ponieważ może stanowić solidną podstawę do negocjacji cenowych.

Okres ważności operatu

Dynamiczne skoki cen na rynku nieruchomości nikogo już chyba nie dziwią – a zatem nie dziwi również fakt, że operat szacunkowy ma swój termin ważności. Tego rodzaju dokument ma moc prawną i urzędową przez 12 miesięcy od daty przeprowadzenia wyceny przez rzeczoznawcę. Czy w związku z tym, jeżeli nie uda się nam np. sprzedać nieruchomości w ciągu roku, całą operację wyceny należy przeprowadzać od nowa? Niekoniecznie. Wystarczy zwrócić się do rzeczoznawcy będącego autorem naszego operatu o zamieszczenie klauzuli potwierdzającej aktualność dokumentu na kolejne 12 miesięcy. Jeżeli stan nieruchomości nie uległ znacznym zmianom, mającym wpływ na cenę, ważność operatu szacunkowego zostanie przedłużona.

W jakich sytuacjach konieczne jest przeprowadzenie wyceny i sporządzenie operatu od nowa? Jeśli w ciągu roku pojawiły się zmiany, które w znaczący sposób wpłynęły na cenę nieruchomości, np. została ona uszkodzona czy zniszczona albo wręcz przeciwnie – odnowiona, wówczas potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego nie jest możliwe. Podobnie dzieje się w przypadku istotnych zmian w planie zagospodarowania przestrzennego lub drastycznych skoków cen na rynku nieruchomości.

Rzeczoznawca z polecenia banku czy na własną rękę?

W takich sytuacjach, jak np. ubieganie się o kredyt na zakup nieruchomości, bank może zaproponować nam własnego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządzi operat szacunkowy. Czy warto skorzystać z takiego rozwiązania? Ma ono zarówno swoje zalety, jak i wady. Wybór rzeczoznawcy z polecenia banku często wiąże się z mniejszym kosztem tej usługi oraz większą pewnością, że bank przychylniej spojrzy na ów dokument. Jednak z drugiej strony, operat przygotowany przez bankowego rzeczoznawcę zazwyczaj jest przekazywany bezpośrednio do kredytodawcy, a klient niekiedy nie ma pełnego dostępu do jego treści – jeśli więc ostatecznie dany bank nie udzieliłby nam kredytu i chcielibyśmy spróbować szczęścia u konkurencji, wówczas musimy zamówić nowy operat u innego rzeczoznawcy. Dlatego lepiej od razu znaleźć sprawdzonego rzeczoznawcę na własną rękę i uzyskać dokument, którym będziemy mogli w pełni dysponować. Można też upiec dwie pieczenie na jednym ogniu, tzn. wybrać rzeczoznawcę rekomendowanego przez bank, ale zlecić mu przeprowadzenie wyceny we własnym zakresie, nie zaś z ramienia banku. Dzięki temu będziemy mieć wgląd i prawo do dysponowania operatem szacunkowym, a równocześnie nie ryzykujemy, że dokument zostanie odrzucony, ponieważ dany rzeczoznawca okaże się z jakichś powodów nieakceptowany przez bank.

Ile kosztuje sporządzenie operatu szacunkowego?

Koszt przeprowadzenia wyceny nieruchomości i opracowania operatu szacunkowego jest uzależniony od kilku czynników, takich jak: lokalizacja nieruchomości (ceny różnią się w zależności od regionu i wielkości miejscowości), rodzaj nieruchomości (mniej zapłacimy za wycenę M2 niż domu jednorodzinnego), a także swego rodzaju „marka” danego rzeczoznawcy. Zazwyczaj ceny takich usług wahają się w granicach ok. 400-1000 zł, jednak w przypadku dużych nieruchomości w tzw. drogich lokalizacjach cena może być wyższa.

Sprawdź: Umowa dożywocia – na czym polega? Czym różni się od darowizny? Szczegóły