Działka bez drogi dojazdowej

Każda działka przeznaczona pod budowę domu powinna posiadać drogę dojazdową. Co zrobić, gdy do wybranej działki brakuje odpowiedniego dojazdu?

Istnieje możliwość wyznaczenia drogi dojazdowej, która będzie przebiegać przez działkę sąsiada

Działka bez drogi dojazdowej - czy warto ją kupić?

Ustronnie położone tereny mają to do siebie, że z jednej strony są atrakcyjne cenowo, z drugiej jednak trzeba liczyć się z tym, że bywają pozbawione uzbrojenia (przyłaczy gazu, prądu i wody) i dogodnego dojazdu. Przed zakupem działki konieczne jest sprawdzenie dostępu do drogi i ustalenie jej właściciela, by uniknąć problemów związanych z dojazdem do własnego domu. W przypadku braku prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi dojazdowej nie otrzymamy pozwolenia na budowę domu. Istnieje jednak kilka sposobów na rozwiązanie tego problemu:

  • ustanowienie służebności przejazdu;
  • wytyczenie służebności osobistej;
  • kupno na współwłasność wydzielonej drogi dojazdowej;
  • zakup działki sąsiednej, która posiada dostęp do drogi publicznej.

Z tego powodu warto oszacować, czy inwestycja się opłaci. Może się okazać, że okazyjna cena działki nie zrekompensuje trudu włożonego w załatwienie niezbędnych formalności i związanych z nimi kosztów. 

Droga wewnętrza a droga publiczna

Oba powyższe pojęcia są jasno sprecyzowane w przepisach. Drogą publiczną jest droga zaliczona do jednej z kategorii dróg (gminna, powiatowa, wojewódzka lub krajowa), z której może każdy korzystać zgodnie z jej ograniczeniami, i wyjątkami określonymi w ustawie o drogach publicznych lub innych przepisach szczególnych. Natomiast droga wewnętrzna to droga, parking i plac przeznaczony do ruchu pojazdów. Nie jest zaliczona do żadnej z kategorii dróg publicznych ani zlokalizowana w pasie drogowym drogi publicznej. 

Wyznaczenie drogi dojazdowej

1. Ustanowienie służebności przejazdu

Uzyskanie dostępu do drogi publicznej jest możliwe, dzięki ustanowieniu służebności gruntowej. Dojazd do posesji będzie wówczas przebiegać przez sąsiedną działkę. Za ustanowienie tej służebności sąsiad może wymagać rekompensaty. Niezbędne będzie napisanie umowy służebności drogi koniecznej. Powinna być zawarta przed notariuszem i zawierać następujące informacje: wolę o ustanowienie służebności, przebieg drogi służebnej, wysokość wynagrodzenia i jego formę (jednorazowa czy okresowa). Służebność przejazdu koniecznie powinna być wpisana do ksiąg wieczystych obu nieruchomości. 

2. Sądowne ustanowienie drogi koniecznej

Porozumienie z sąsiadem nie zawsze okaże się możliwe. W przypadku trudności pozostaje droga sądowa. Inwestor wystąpuje z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej, sąd podejmie decyzję o tym, kto zapłaci za budowę drogi. Najczęściej ten obowiązek spada na wnioskodawcę, na rzecz którego droga została wyznaczona. 

3. Wytyczenie służebności osobistej

Inny sposób na wyznaczenie drogi dojazdowej polega na wytyczeniu służebności osobistej. Służebność przysługuje wybranej osobie, która w ten sposób zyskuje prawo dojazdu do swojej działki. Zawiera się ją w formie umowy, która określa m.in. formę i częstotliwość korzystania z drogi, a także opłatę za tę przysługę. Służebności osobistej nie można dziedziczyć.

4. Udział w drodze

Kolejne rozwiązanie jest praktykowane zwłaszcza w sytuacji, gdy kilku inwestorów dochodzi do porozumienia i wspólnie wykupuje dodatkową działkę, na której następnie powstaje droga umożliwiająca dojazd do wszystkich posesji. To jest jednak najdroższa opcja, kosztowna zwłaszcza wówczas, gdy zakupu dokonuje jeden inwestor.

Zobacz też, kto powinien zająć się wybudowaniem drogi dojazdowej do posesji.

Komentarze

  • Kasia

    Mam pytanie kto powinien ponieś koszty lub zapewnić dojazd do drogi publicznej w przypadku gdy gmina wydawała zgodę na budowę domów a działki nie mają dojazdu do drogi publicznej. W tym momencie w danym miejscu są 4 budynki mieszkalne a 5 który ma powstać dostał od tej samej gminy która wydają wcześniej wszystkim zgody na budowy mimo że dojazdu nie było odmowę budowy argumentując że nie ma dojazdu do drogi publicznej.

  • Slawek

    Gmina jest właścicielem działki na której ma być ustanowiona służebność kto ma wybudować drogę

  • Natalia

    Witam ! Ja mam problem z szerokością drogi dojazdowej do działki . Mam notarialnie przyznane 4 metry szerokości drogi mam już wykupione i zatwierdzone wszystkie projekty A starostwo wymaga teraz 5 metrów szerokości drogi dojazdowej . Czy słusznie? Jak mam sobie poradzić teraz z tym problemem ?

  • Mirka

    Każda działka budowlana powinna mieć drogę dojazdowa. A co z lasem wchodzącym w skład większego lasu? Posiadam działkę budowlaną wzdłuż, której ciągnie się drogą gminną. Kończy się w okolicach 3/4 wysokości działki. Klient chce kupic działkę ale bez zabierania mu kawałka na przedłużenie drogi do lasu. Geodezja nie jest pewna czy las musi mieć drogę....help

  • Tooba.pl

    Błąd został naprawiony, artykuł już jest widoczny.

  • Gość

    Jakoś nie widzę tego

  • Tooba.pl

    Zapraszamy do lektury tekstu "Budowa zjazdu na działkę" (http://jakbudowac.pl/Budowa-zjazdu-na-dzialke), gdzie wszystko na ten temat zostało wyjaśnione.

  • Gość

    zamierzam wybudować zjazd z drogi należącej do urzędu miasta. Posiadam zezwolenie na lokalizację zjazdu. Do kogo powinienem złozyc wniosek o budowę zjazdu?