Krok po kroku: Jak uzyskać kredyt na budowę domu i nie zwariować?
Planujesz starać się o kredyt na budowę domu, ale nie wiesz, od czego zacząć i jakie dokumenty będą potrzebne? Zapoznaj się z naszym artykułem.
Kredyt na budowę domu – zasady finansowania
Na początku warto wyjaśnić, że kredyt na budowę domu nie jest tożsamy z kredytem hipotecznym, który możesz zaciągnąć np. na zakup gotowego mieszkania lub domu. Jest to natomiast kredyt budowlano-hipoteczny, który łączy finansowanie inwestycji w trakcie jej realizacji, a następnie (po zakończeniu budowy i dopełnieniu formalności) klasyczną spłatę rat kapitałowo-odsetkowych jak w przypadku standardowego kredytu hipotecznego. Na czym to polega w praktyce? Pieniądze z kredytu nie trafiają do Ciebie od razu w całości. Bank wypłaca je w transzach, zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem prac budowlanych. Musisz więc zrealizować i udokumentować kolejne etapy budowy, aby bank przelewał środki. W tym czasie spłacasz tylko odsetki od już wypłaconej kwoty.
Uwaga: Dla kredytów budowlanych banki w ramach obowiązkowych dokumentów preferują pozwolenie na budowę. Zgłoszenie (na budowę domu do 70 m2) może nie być akceptowane przez większość instytucji jako wystarczające zabezpieczenie.
Jak złożyć wniosek o kredyt? Potrzebne dokumenty
Ubiegając się o kredyt na dom, bank musi ocenić nie tylko Twoją zdolność kredytową, ale też bezpieczeństwo całej inwestycji budowlanej. Dlatego już na starcie musisz być przygotowany na skompletowanie zestawu dokumentów.
Pierwszy krok to wypełnienie wniosku kredytowego. Każdy bank ma swój formularz, ale zakres informacji jest podobny. Przede wszystkim zawierasz w nim: dane osobowe, źródła dochodu, formę zatrudnienia, miesięczne zobowiązania, liczbę osób w gospodarstwie domowym i szczegóły planowanej budowy. Do wniosku dołączasz również dokumenty dochodowe. Jeśli jesteś zatrudniony na umowie o pracę, to najczęściej wystarczy zaświadczenie od pracodawcy oraz wyciąg z konta z ostatnich 3-6 miesięcy. W przypadku działalności gospodarczej bank może zażądać: PIT za poprzedni rok, zestawienia KPiR, ZUS i US oraz opinii księgowej.
Kolejny zestaw dokumentów dotyczy samej inwestycji. Musisz dostarczyć:
- akt własności działki budowlanej – może to być akt notarialny,
- postanowienie sądu lub inny dokument potwierdzający tytuł prawny do gruntu,
- wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz zaświadczenie z MPZP (lub decyzję o warunkach zabudowy),
- projekt budowlany – zatwierdzony, aktualny, z Twoimi danymi jako inwestora,
- pozwolenie na budowę lub potwierdzenie zgłoszenia budowy z projektem,
- kosztorys budowlany – dokładne zestawienie kosztów inwestycji w rozbiciu na etapy,
- harmonogram robót budowlanych – wskazujący, w jakim czasie zostaną zrealizowane kolejne etapy budowy,
- dokumentację techniczną domu (rzuty, przekroje, zestawienia materiałów),
- numer księgi wieczystej – jeżeli jest już założona dla działki.
Po złożeniu dokumentów bank przystępuje do analizy kredytowej, czyli sprawdza Twoją historię w BIK (Biuro Informacji Kredytowej), porównuje dochody z zobowiązaniami, potencjalne ryzyko oraz wycenia wartość przyszłej nieruchomości. Na podstawie dostarczonego kosztorysu oceni, czy cała inwestycja mieści się w akceptowalnym poziomie ryzyka i czy zabezpieczenie hipoteczne będzie wystarczające. Jeżeli tak, bank wydaje decyzję kredytową. W umowie znajdziesz m.in. harmonogram wypłat transz, warunki uruchomienia każdej z nich, sposób spłaty w okresie budowy oraz docelowe raty po zakończeniu inwestycji.
Ostatni etap to podpisanie umowy kredytowej i dostarczenie dodatkowych dokumentów wymaganych do uruchomienia pierwszej transzy, czyli m.in. ubezpieczenia budowy, oświadczenia o rozpoczęciu prac, a w niektórych przypadkach także inspekcji bankowej.
Kiedy najlepiej złożyć wniosek kredytowy?
Najlepszym momentem na złożenie wniosku o kredyt na budowę domu jest okres od 5 do 2 miesięcy przed planowaną wypłatą pierwszej transzy kredytu. Taki przedział pozwala uniknąć ryzyka, że decyzja kredytowa straci ważność, zanim dojdzie do uruchomienia środków.
Warto zaznaczyć, że decyzja kredytowa ma zwykle ograniczoną ważność (najczęściej 30 lub 60 dni) i w tym czasie należy podpisać umowę. Banki przewidują również określony termin na wypłatę pierwszej transzy od momentu podpisania umowy. Jeśli do tego nie dojdzie, dokument wygasa lub wymaga aneksowania.
Uwaga: Warto dodać, że niektórych bankach możesz rozpocząć procedurę nawet na 9 miesięcy przed planowanym uruchomieniem kredytu, w innych – wystarczy miesiąc. Dlatego istotne jest wcześniejsze rozeznanie się w ofertach bankowych.
Kredyt na budowę domu krok po kroku
Pierwszym krokiem powinien być zakup działki budowlanej (lub plan jej zakupu). To podstawowy warunek, ponieważ działka jest często Twoim pierwszym zabezpieczeniem dla banku i znacząco poprawia zdolność kredytową. Pamiętaj, jednak że dana działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Jeżeli nie jesteś jeszcze właścicielem działki, to możesz ją sfinansować kredytem, ale wtedy całkowita kwota finansowania i wymagany wkład własny mogą wzrosnąć.
Kolejnym ważnym etapem jest wybór projektu domu oraz uzyskanie pozwolenia na budowę. Projekt musi być zgodny z lokalnymi dokumentami planistycznym (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) i uwzględniać uzbrojenie działki – bez tych dokumentów nie podpiszesz umowy kredytowej.
Następnie przygotuj szczegółowy kosztorys, który będzie podstawą do wyliczenia kwoty kredytu. Musi być on precyzyjny i odzwierciedlać aktualne ceny rynkowe, uwzględniać wszystkie etapy budowy i wykończenia. Bank sprawdzi, czy kwoty nie są zaniżone, aby mieć pewność, że inwestycja zostanie dokończona bez dodatkowych problemów finansowych.
Gdy masz już działkę, projekt, pozwolenie i kosztorys, możesz zacząć przygotowywać dokumenty potwierdzające Twoją sytuację finansową, czyli: zaświadczenia o dochodach, umowy o pracę, PIT-y, wyciągi bankowe oraz dokumenty dotyczące działki i inwestycji (np. akt własności, pozwolenie na budowę, projekt, kosztorys). Bank będzie wymagał wkładu własnego – najczęściej w wysokości 20%. Może to być wartość działki, ale tylko wtedy, gdy jesteś jej właścicielem i nie ma na niej obciążeń.
Uwaga: Jeżeli nabyłeś działkę na kredyt, to banki mogą wymagać dodatkowego wkładu własnego lub specjalnych zabezpieczeń. Działka musi mieć również zapewniony dostęp do drogi publicznej i spełniać wymagania planistyczne.
Po złożeniu wniosku bank ma maksymalnie 21 dni roboczych na wydanie decyzji kredytowej, chociaż ten termin może się wydłużyć, jeśli będziesz musiał uzupełniać dokumenty. Czasem wydłużenie formalności może też wpłynąć na konieczność ponownego potwierdzania zdolności kredytowej, szczególnie jeśli od momentu złożenia wniosku do wypłaty minie więcej niż 2-3 miesiące.
Uwaga: Warto od razu zdecydować, czy chcesz mieć oprocentowanie zmienne, czy stałe. W trakcie spłaty możesz to zmienić, ale będzie wymagać to aneksu i ponownej analizy zdolności kredytowej.
Po pozytywnej decyzji następuje podpisanie umowy kredytowej. Tak jak wspominaliśmy, kredyt na budowę domu wypłacany jest w transzach, zgodnie z postępem prac budowlanych. Bank najczęściej akceptuje dokumentację w formie zdjęć wykonanych etapów budowy, a faktury wymagane są tylko w wyjątkowych przypadkach. Po zakończeniu budowy kredyt przechodzi w formę hipoteczną, gdzie zaczynasz spłacać raty kapitałowo-odsetkowe.
Uwaga: Warto wybierać banki oferujące wypłatę kredytu w mniejszej liczbie większych transz, co ułatwia planowanie wydatków. Pamiętaj też, aby dokładnie analizować warunki umowy kredytowej, oprocentowanie, marże, prowizje. Bank najczęściej wymaga również ubezpieczenia nieruchomości na czas budowy.
Komentarze
Ten artykuł nie został jeszcze skomentowany.