Najczęstsze błędy przy ubieganiu się o kredyt na budowę domu

Mężczyzna podpisujący dokumenty — Najczęstsze błędy przy ubieganiu się o kredyt na budowę domu

Jakie są najczęstsze błędy przy ubieganiu się o kredyt na budowę domu?

Kredyt na budowę domu zazwyczaj wypłacany jest w transzach, a bank wymaga ścisłej dokumentacji oraz udowodnienia postępów budowy. Dlatego też wiele osób nieprzygotowanych do takiego procesu napotyka na przeszkody formalne i finansowe. Poniżej omawiamy najczęstsze błędy, które skutkują opóźnieniami, dodatkowymi kosztami, a niekiedy nawet odmową udzielenia kredytu.

Zbyt niski lub nieprecyzyjny kosztorys budowy

Złożenie kosztorysu to obowiązkowy etap wniosku o kredyt na budowę domu – bank na jego podstawie ocenia opłacalność inwestycji i ustala wysokość finansowania. Problem w tym, że wiele osób wpisuje zaniżone kwoty, licząc, że bank przyzna kredyt na całość planowanej inwestycji, a różnice uda się pokryć podczas budowy. To ryzykowne podejście, ponieważ w praktyce bank wypłaca środki dopiero po udokumentowaniu zakończenia określonego etapu budowy. Jeśli zabraknie Ci pieniędzy, może dojść do przerwania prac, a to z kolei może opóźnić kolejną wypłatę transzy lub nawet uniemożliwić dokończenie budowy.

Kosztorys budowlany powinien być dokładny, oparty na aktualnych stawkach rynkowych (zarówno za materiały, jak i robociznę), a także uwzględniać rezerwę na nieprzewidziane wydatki (minimum 10-15% wartości inwestycji). W przeciwnym razie ryzykujesz, że środki z kredytu nie wystarczą na realizację projektu.

Uwaga: Zgodnie z Rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) banki muszą stosować określone zasady ostrożnościowe przy udzielaniu kredytów hipotecznych, w tym na budowę domu.

Brak uregulowanego stanu prawnego działki

Zanim złożysz wniosek o kredyt, upewnij się, że działka, na której chcesz budować dom, ma uregulowany stan prawny. To jeden z warunków formalnych, który bank szczegółowo sprawdza. Działka musi być Twoją własnością (lub współwłasnością), wpisaną do księgi wieczystej. Nie może być przedmiotem sporu, mieć niejasnych służebności czy zaległości podatkowych. Brak dostępu do drogi publicznej, ograniczenia wynikające z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub status gruntu rolnego to kolejne przeszkody, które mogą zablokować decyzję kredytową. Bank nie udzieli kredytu na inwestycję, która może nie dojść do skutku z powodu błędów formalnych.

Nieuwzględnienie harmonogramu budowy i wypłat transz

Kredyt budowlany nie jest wypłacany w całości z góry, a otrzymujesz go w transzach, uzależnionych od ukończenia kolejnych etapów inwestycji. Wiele osób nie planuje tego z odpowiednią dokładnością, zakładając, że środki będą dostępne w miarę potrzeb. W rzeczywistości każdy etap (np. stan surowy otwarty, zamknięty, stan deweloperski) musi zostać potwierdzony przez inspektora bankowego lub za pomocą faktur i zdjęć.

Jeśli nie przygotujesz szczegółowego harmonogramu budowy, możesz doprowadzić do przestoju prac budowlanych, ponieważ wykonawcy będą czekać na pieniądze, a Ty na kolejną decyzję banku. W skrajnych przypadkach opóźnienia mogą sprawić, że przekroczysz czas na zakończenie inwestycji określony w umowie kredytowej.

Brak wiedzy o wymaganiach formalnych banku

Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu to procedura bardziej złożona niż zakup gotowej nieruchomości. Poza klasycznymi dokumentami (zaświadczenia o dochodach, umowy o pracę, wyciągi z konta) bank wymaga też:

decyzji o pozwoleniu na budowę (lub zgłoszenia z potwierdzeniem braku sprzeciwu),
projektu budowlanego,
kosztorysu budowy zgodnego z harmonogramem,
dokumentu potwierdzającego własność działki,
mapy do celów projektowych.

Wielu wnioskodawców nie wie, że bez tych dokumentów procedura nie ruszy. Braki formalne oznaczają, że wniosek zostaje zawieszony lub odrzucony, a Ty tracisz czas i pieniądze.

Uwaga: Bank może zażądać również: zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS i US (w przypadku działalności gospodarczej), umowy z wykonawcą (jeśli budowa nie jest systemem gospodarczym), dokumentacji fotograficznej postępów budowy przy kolejnych transzach.

Pomijanie konsultacji z doradcą kredytowym

W przypadku tak dużych zobowiązań finansowych warto skorzystać z pomocy niezależnego doradcy kredytowego. Taki specjalista pomoże Ci nie tylko porównać oferty banków, ale też przygotować dokumenty, zrozumieć warunki umowy i uniknąć pułapek takich jak niekorzystne oprocentowanie zmienne czy obowiązkowe ubezpieczenia.

Nieprzemyślany wybór banku

Nie wszystkie banki oferują kredyty na budowę domu, a te, które to robią, stosują różne kryteria oceny ryzyka i mają odmienne procedury. Wybierając pierwszy lepszy bank, często ten, w którym masz konto, możesz przegapić znacznie lepsze warunki u konkurencji. To może oznaczać wyższe oprocentowanie, większą prowizję, mniej elastyczne podejście do transz lub krótszy okres kredytowania.