Harmonogram prac budowlanych

Budowa domu to bardzo skomplikowane przedsięwzięcie. Wymaga nakładów oraz właściwego rozplanowania w czasie i podziału na poszczególne etapy. Ten teoretyczny plan to harmonogram prac budowlanych. Powinien on stanowić integralną część umów zawieranych pomiędzy inwestorami a wykonawcami.

Harmonogram prac budowlanych
Harmonogram prac budowlanych

Harmonogram prac budowlanych jest potrzebny tak inwestorowi, jak i wykonawcy. Jego przedstawienia (waz z uwzględnieniem kosztów) domagają się też banki kredytujące budowy domów. Graficzne zestawienie czasu trwania poszczególnych robót oraz ich wzajemnych powiązań pomaga planować kolejność prac, pozwala na bieżąco kontrolować wydatki i dostosowywać środki. Nie jest też bez znaczenia dla właściwego zamawiania i dostarczania niezbędnych materiałów na plac budowy. Oczywiście należy zdawać sobie sprawę, że od harmonogramu zawsze mogą zdarzyć się odstępstwa (bardzo często wynikające z przyczyn nieprzewidzianych i od nikogo niezależnych). Wtedy w harmonogramie trzeba dokonać właściwych korekt, ponieważ bez tego utraci on swoją ważność i tym samym użyteczność.

Harmonogram prac budowlanych – komu powierzyć jego przygotowanie?

Harmonogram prac budowlanych może przygotować nawet sam inwestor, ale musi dysponować odpowiednią wiedzą z zakresu kolejności wykonywania poszczególnych robót oraz potrzebnego do ich przeprowadzenia czasu. Stąd też stworzeniem harmonogramu zwykle zajmują się osoby bliżej związane z budownictwem. Wybór konkretnej zależy od tego, w jakim systemie chcemy budować dom.

Najszybciej i najbardziej komfortowo dla inwestorów przebiegają budowy prowadzone przez jednego dużego wykonawcę. Inwestor zawiera umowę z wybraną firmą, a ta wykonuje wszystkie niezbędne prace (od stanu zero do stanu umożliwiającego zamieszkanie). Wtedy harmonogram stanowi część zawartej umowy i przygotowuje go firma wykonawcza. W takich sytuacjach zaleca się zatrudnić inspektora nadzoru, który działając w naszym imieniu, będzie kontrolował jakość poszczególnych prac oraz ich postęp i zgodność z harmonogramem. Wtedy obecność inwestora na budowie jest ograniczona do minimum, ale musi on zdawać sobie sprawę, że ten luksus sporo kosztuje.

System pośredni budowy domu to system kontraktowy. Polega on na tym, że poszczególne etapy prac wykonywane są przez różne ekipy. Wtedy także warto mieć zatrudnionego inspektora nadzoru, bo samodzielnie będzie nam trudno nadzorować postęp budowy. Oczywiście kierownik jest tu osobą obowiązkową. Harmonogram jest w takich przypadkach tworzony przez inspektora lub kierownika, którzy poszczególne etapy robót i ich terminy ustalają z inwestorem.

Najtańszym, ale też i najbardziej wymagającym dla inwestora sposobem na wybudowanie domu jest system gospodarczy. W tym systemie wiele prac wykonuje się własnymi siłami, zatrudniając fachowców jedynie do tego, co jest bezwzględnie konieczne. Także i tu warto działać w oparciu o harmonogram. Najlepiej jeśli przygotuje go dla nas doświadczony kierownik budowy, który rozplanuje wydatki i zadba, by na budowie nie było zbędnych przestojów. Pamiętajmy, że dom jednorodzinny można wybudować w niespełna rok, ale proces ten trwać może też i kilka lat. Harmonogram i dobra organizacja pracy są bardzo ważne. Jednak w większości przypadków decydujące są możliwości i płynność finansowa inwestora.

Harmonogram robót dla stanu zerowego budowy

Stan zerowy to pierwszy etap budowy. Najczęściej rozpoczyna się go przed zimą i zabezpiecza przed działaniem szkodliwych czynników atmosferycznych aż do wiosny. Przeciętnie na wykonanie stanu zerowego potrzeba jest do 1 miesiąca czasu.

Prace prowadzone na tym etapie budowy to:

  • przygotowanie gruntu pod budowę (niwelacja terenu, zdjęcie humusu, wytyczenie fundamentów);
  • prace ziemne (wykonanie wykopów);
  • prace związane z fundamentowaniem budynku (obejmują one szereg prac murarsko- zbrojeniowych, spośród których do najważniejszych należą: wykonanie podkładu betonowego pod ławy, deskowanie i układanie szalunków, zbrojenie i izolacja, betonowanie ław, wykonanie przejść dla instalacji, murowanie lub wylewanie ścian fundamentowych, izolowanie pionowe i poziome, wyprowadzenie instalacji mających znaleźć się pod posadzką, zasypanie fundamentów i zagęszczenie gruntu, przygotowane podłoża pod posadzkę i wykonanie płyty).

Oprócz wymienionych powyżej prac w stanie zerowym budowy trzeba również uwzględnić w harmonogramie niezbędne przerwy technologiczne. Zasadniczą jest tu czas potrzebny na wiązanie betonu, który standardowo uzyskuje swoje właściwości na przestrzeni 1 tygodnia.

Budowa ścian zewnętrznych
Budowa ścian zewnętrznych

Harmonogram prac w stanie surowym otwartym

Stan surowy otwarty to etap, na którego przeprowadzenie przewiduje się przeciętnie do 4 miesięcy czasu. W tym okresie wznosi się ściany, wykonuje stropy i kominy, betonuje schody oraz kładzie więźbę i wstępnie pokrywa dach. Budynek w stanie surowym otwartym ma przygotowane otwory okienne i drzwiowe, ale nie ma w nim jeszcze okien ani drzwi. Jeśli stan ten wykonywany jest przed zimą, obiekt wymaga odpowiedniego zabezpieczenia.

Właściwe dla stanu surowego otwartego prace budowlane to:

  • wznoszenie ścian zewnętrznych i wewnętrznych nośnych (murowanie ścian, wykonanie szalowania dla słupów i podciągów oraz wieńców i stropów);
  • wykonanie wieńców i stropów;
  • wykonanie schodów łączących poszczególne kondygnacje budynku;
  • budowa ścianek kolankowych na poddaszu;
  • wznoszenie więźby dachowej (wykonanie wieńca pod murłatę, szalowanie, zbrojenie i montaż kotew mocujących do więźby, montaż murłat oraz więźby);
  • wstępne pokrycie dachu (izolacja, ocieplenie, obróbki blacharskie).

Należy uwzględnić, że w stanie surowym otwartym można wykorzystać tak materiały i technologie tradycyjne, jak i stosować gotowe prefabrykaty. Wybór pomiędzy jednym a drugim rozwiązaniem jest sprawą indywidualną, którą przewiduje projekt, a często również możliwości finansowe inwestora. Niemniej prace prowadzone z użyciem prefabrykatów zwykle przebiegają łatwiej i szybciej. Jako przykład warto tu podać chociażby więźbę dachową. Wykonanie jej w sposób tradycyjny zajmuje profesjonalnej ekipie od 1 do 2 tygodni. Natomiast montaż więźby prefabrykowanej odbywa się w 2-3 dni. Przygotowując harmonogram budowy należy uwzględniać takie aspekty, ponieważ mają one duże znaczenie dla realności dotrzymywania terminów przez ekipy wykonawcze.

Harmonogram prac w stanie surowym zamkniętym

Zamknięcie stanu surowego to nic innego, jak stworzenie możliwości na dosłowne zamknięcie budynku. A do tego celu potrzebna jest przede wszystkim stolarka okienna i drzwiowa. W stanie surowym zamkniętym montuje się również właściwe pokrycie dachu oraz wznosi ściany działowe. Czas potrzebny na doprowadzenie domu jednorodzinnego do tego stanu szacowany jest różnie, ale realnie można to wykonać w okresie nieprzekraczającym pół roku. Do zamykania stanu surowego najlepiej jest przystąpić wczesną wiosną, co przeważnie pozwala na ukończenie budowy jeszcze w tym samym sezonie.

Zakres prac zamykających stan surowy budynku:

  • montaż okien, drzwi i bram garażowych;
  • budowa ścian działowych;
  • montaż właściwego pokrycia dachowego.
  • Najtrudniejszy w realizacji harmonogram – roboty wykończeniowe

Kiedy dom z zewnątrz jest już właściwe gotowy, nigdy nie nadaje się jeszcze do zamieszkania. Aby mógł takim się stać, należy go wykończyć. Niestety jest to najtrudniejszy w realizacji i jednocześnie najbardziej kosztowny etap budowy. Konkretnego czasu na prace wykończeniowe nawet się nie przewiduje, bo w praktyce inwestorom na tym etapie bardzo często zaczyna brakować pieniędzy. W efekcie budynki pozostają niewykończone nawet przez dobrych kilka lat lub wykańcza się je jedynie w stopniu umożliwiającym zamieszkanie.

W skład podstawowych robót wykończeniowych wchodzą:

  • wykonanie przyłączy instalacyjnych;
  • wykonanie instalacji wewnętrznych (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej itp.);
  • postawienie ogrodzenia;
  • utwardzenie podejść, podjazdów i tarasów;
  • tynkowanie ścian i stropów wewnątrz budynku lub wykonanie suchych zabudów;
  • wylanie posadzek;
  • układanie podłóg;
  • montaż urządzeń sanitarnych;
  • glazura i terakota;
  • ocieplenie poddasza (jeśli takowe istnieje);
  • wykończenie elewacji, zagospodarowanie ogrodu, umeblowanie wnętrz domu oraz bardzo wiele innych prac.

Warto nadmienić, że do tzw. stanu pod klucz inwestorzy bardzo często dążą długimi latami. Niekiedy niedokończone budynki przejmują nawet młodsze pokolenia. Niestety na tym etapie przestaje obowiązywać harmonogram, bo zaczynają rządzić pieniądze. A tych w kwestii wykończenia domu nie da się jednoznacznie oszacować.