Zmiana pozwolenia na budowę

Kwestią kluczową w takiej sytuacji jest kwalifikacja zmian: czy są to modyfikacje istotne, czy też ich znaczenie nie jest wielkie i nie zaliczają się do tej grupy? W tym drugim przypadku wystarczy, że architekt zaznaczy korekty w projekcie oraz dołączy odpowiednie informacje (rysunki i opisy). Natomiast jeżeli planowane odstępstwa zostaną zaliczone do istotnych, trzeba będzie uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Należy przy tym pamiętać, że jej otrzymanie jest możliwe jedynie wówczas, gdy budowa nie została jeszcze zakończona; decyzja może obejmować jedynie dopiero zamierzone, a nie dokonane już odstępstwa od projektu.

Konsultacje z architektem

W praktyce sytuacja nie zawsze jest klarowna. Problemów potrafi przysporzyć samo zakwalifikowanie zmian. Co prawda w przepisach prawa budowlanego znajdziemy definicję istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu, zapisy te jednak nie są wystarczająco precyzyjne, co znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Za istotne odstąpienie od projektu domu przyjmuje się zmiany dotyczące: charakterystycznych parametrów budynku (m.in. kubatury, powierzchni zabudowy, liczby kondygnacji), zagospodarowania działki (np. sposobu usytuowania budynku), zamierzonego sposobu użytkowania obiektu lub jego części oraz ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli brakuje nam pewności co do tego, w jaki sposób powinny być zakwalifikowane planowane zmiany, problem należy skonsultować z projektantem. W przypadku, gdy architekt uzna je za istotne, trzeba będzie sporządzić zamienny projekt i następnie uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Wszczęcie procedury nie będzie wiązało się z koniecznością wstrzymywania prac budowlanych, o ile nie będą one dotyczyły odstępstw od projektu. Pozostałe prace mogą być kontynuowane.

Jeśli zmiany nie są istotne, wystarczy, że architekt zaznaczy je w projekcie. Natomiast jeżeli planowane odstępstwa zostaną zaliczone do istotnych, trzeba będzie uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę.

Wniosek z zamiennym projektem

Jak wygląda droga prowadząca do uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę? W urzędzie, który wcześniej wydał pozwolenie na budowę, należy złożyć wniosek o jego zmianę. Do wniosku dołącza się m.in. cztery egzemplarze zamiennego projektu budowlanego (pierwotnego z naniesionymi zmianami), a w sytuacji, gdy zmiany przekraczają ustalenia pierwotnej decyzji o warunkach zabudowy – również nową decyzję o warunkach zabudowy. Decyzję trzeba wcześniej uzyskać, co znacznie wydłuża procedurę. Od otrzymania wniosku z kompletem dokumentów urząd ma dwa miesiące na rozpatrzenie sprawy. Trzeba przy tym pamiętać, że sąsiedzi, którzy wcześniej zostali uznani za strony postepowania, zostaną powiadomieni o złożonym wniosku i wydanej decyzji. Jeśli coś im się nie spodoba, będą mogli wnosić zażalenia, zastrzeżenia, uwagi i w ten sposób opóźnić postępowanie. Pozytywna decyzja stanie się ostateczna po 14 dniach od daty jej doręczenia wszystkim stronom postępowania, o ile nikt w tym czasie nie złoży odwołania. Dopiero wówczas inwestor może rozpocząć prace zgodne z zamiennym projektem budowlanym.