Czy działka kupiona na kredyt może stanowić wkład własny do kredytu hipotecznego?
Kupno wymarzonej działki to pierwszy krok w drodze do własnego domu. Wielu przyszłych właścicieli zastanawia się jednak, czy działka, którą nabyli na kredyt, może zostać potraktowana przez bank jako wkład własny przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. To kwestia nie tylko formalna, ale przede wszystkim praktyczna, bo od niej zależy, jak szybko i na jakich warunkach będziesz mógł ruszyć z budową.
Kiedy działka może być uznana za wkład własny?
Bank, udzielając kredytu hipotecznego, oczekuje od Ciebie zaangażowania własnych środków. Zgodnie z rekomendacją wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości, chociaż istnieje możliwość jego obniżenia do dziesięciu procent, jeśli brakującą część zabezpieczy dodatkowe ubezpieczenie. Najczęściej mówi się o wkładzie własnym w formie gotówki, ale w rzeczywistości banki dopuszczają także inne formy. Jedną z nich może być działka budowlana, o ile jej wartość zostanie rzetelnie oszacowana i potwierdzona przez rzeczoznawcę.
Jeżeli jesteś właścicielem działki wolnej od obciążeń, sprawa jest stosunkowo prosta. Bank uzna jej wartość jako Twój wkład własny, pod warunkiem że ma ona przeznaczenie budowlane lub zostały dla niej wydane warunki zabudowy, jej stan prawny jest w pełni uregulowany i widnieje w księdze wieczystej, a także możliwe jest podłączenie mediów i zapewniony jest dostęp do drogi publicznej. W takiej sytuacji instytucja finansowa traktuje grunt jako realne zabezpieczenie inwestycji, co obniża ryzyko i daje Ci możliwość sfinansowania budowy z mniejszym zaangażowaniem gotówki.
Co w przypadku działki kupionej na kredyt?
Kiedy działka została sfinansowana kredytem, pojawia się istotna komplikacja. Bank, do którego zwracasz się po finansowanie budowy, nie będzie chciał zabezpieczać się na nieruchomości, która już ma wpisaną hipotekę na rzecz innej instytucji. W praktyce oznacza to, że działka obciążona kredytem nie jest uznawana za wkład własny, ponieważ dla banku nie stanowi w pełni dyspozycyjnego zabezpieczenia. Formalnie jesteś jej właścicielem, ale realnie Twoje prawa do swobodnego dysponowania gruntem są ograniczone.
Nie oznacza to jednak, że sprawa jest beznadziejna. Jeśli spłacisz kredyt zaciągnięty na zakup działki, bank bez problemu uzna jej wartość jako wkład własny, ponieważ nieruchomość stanie się wolna od obciążeń. Istnieje też możliwość, że jeśli zarówno kredyt na działkę, jak i kredyt na budowę domu weźmiesz w tym samym banku, instytucja zgodzi się na zaliczenie wartości działki jako wkładu własnego, ponieważ będzie miała pełną kontrolę nad hipoteką.
Zobacz: Jak obniżyć koszty kredytu hipotecznego?
Co zrobić, gdy działka nie może być wkładem własnym?
Brak możliwości wykorzystania działki kupionej na kredyt jako wkładu własnego nie przekreśla Twoich planów budowy. W takim przypadku możesz posłużyć się innymi formami zaangażowania środków własnych. Dla banków akceptowalne są nie tylko pieniądze odłożone na rachunku oszczędnościowym czy darowizny otrzymane od bliskich, ale także udokumentowane nakłady poniesione na przygotowanie inwestycji. Koszty projektu architektonicznego, opłaty za przyłącza czy prace związane z ogrodzeniem działki – jeśli masz na nie faktury – mogą zostać uwzględnione przy obliczaniu wkładu własnego. To oznacza, że budując dom krok po kroku, inwestując w kolejne elementy, de facto tworzysz swój wkład własny, nawet jeśli nie masz zgromadzonej dużej kwoty w gotówce.
Jak zaplanować kredyt na budowę domu z wyprzedzeniem?
Najrozsądniejszym podejściem jest planowanie całego procesu inwestycyjnego jeszcze przed zakupem działki. Jeżeli wiesz, że w niedalekiej przyszłości będziesz ubiegać się o kredyt hipoteczny na budowę, zastanów się, czy warto kupować grunt na kredyt. Być może lepszym rozwiązaniem będzie zgromadzenie oszczędności i zakup działki za własne środki, dzięki czemu stanie się ona pełnoprawnym wkładem własnym. Jeśli jednak nie masz takiej możliwości i działka została już sfinansowana kredytem, przygotuj się na to, że bank poprosi Cię o dodatkowy wkład w gotówce albo zaakceptuje tylko część wartości gruntu.
Podejście poszczególnych banków do tego zagadnienia jest różne. Niektóre instytucje są bardziej elastyczne i gotowe rozważyć indywidualne rozwiązania, inne stosują sztywne procedury i nie uznają działki z obciążeniem hipotecznym. Dlatego warto porównać oferty kilku banków i dobrze przygotować się do rozmowy, aby uniknąć niespodzianek na etapie składania wniosku.
Przeczytaj również: Mieszkanie bez wkładu własnego w 2025, czyli Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy
Komentarze
Ten artykuł nie został jeszcze skomentowany.