Strona główna > Prawo > Formalności i prawo

Nadzór budowlany – czym się zajmuje i co kontroluje?

2025-05-09

Nadzór budowlany – czym się zajmuje i kiedy może przeprowadzić kontrolę budowy domu jednorodzinnego? Czym różni się Inspektor Nadzoru Budowlanego od Inspektora Nadzoru Inwestorskiego? Przeczytajcie.

Budowa domu jednorodzinnego
Nadzór budowlany – czym się zajmuje i co kontroluje?

Czym zajmuje się nadzór budowlany?

Nadzór budowlany to instytucja związana z procesem budowlanym, która czuwa nad zgodnością realizowanych inwestycji z obowiązującym prawem, bezpieczeństwem publicznym oraz interesem społecznym. Co ważne, nie uczestniczy w projektowaniu domu ani nie odpowiada za przebieg etapów budowy w taki sposób, jak kierownik budowy czy Inspektor Nadzoru Inwestorskiego – więcej o tej funkcji wspominamy w dalszej części artykułu. W strukturze tej instytucji wyróżnia się kilka szczebli administracyjnych. Najbliżej inwestora znajduje się Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB), który odpowiada za kontrolę realizacji inwestycji w danym powiecie. Wyższy szczebel to Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego (WINB) nadzorujący działania powiatowych organów, a także podejmujący interwencje w bardziej złożonych przypadkach. Na poziomie centralnym funkcjonuje natomiast Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) koordynujący działania w skali kraju.

Warto wiedzieć, że nadzór budowlany wkracza jednak w momencie, gdy pojawia się potrzeba interwencji, czyli najczęściej w sytuacji budowy nieruchomości niezgodnej z pozwoleniem na budowę, Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), warunkami technicznymi czy z zasadami wiedzy technicznej. Jego zakres działań jest bardzo szeroki, m.in.: 

  • przeprowadza kontrole na placach budowy (planowe i niezapowiedziane),
  • weryfikuje dokumentację budowlaną, 
  • sprawdza poprawność prowadzenia dziennika budowy, 
  • analizuje zgodność wykonanych prac z projektem oraz przepisami technicznymi,
  • w przypadku stwierdzenia uchybień wydaje decyzje nakazujące usunięcie nieprawidłowości, wstrzymanie robót budowlanych lub nakaz rozbiórki obiektu,
  • udziela informacji w zakresie stosowania prawa budowlanego,
  • pomaga w dochodzeniu do zgodności inwestycji z przepisami. 

Inwestorzy indywidualni mogą mieć kontakt z PINB przy odbiorze końcowym budynku. W tym momencie inspektor ma prawo dokonać kontroli zgodności stanu faktycznego z dokumentacją i wydać decyzję o dopuszczeniu obiektu do użytkowania.

Kontrola budowy domu jednorodzinnego – czy i kiedy jest obowiązkowa?

Przepisy prawa budowlanego jasno określają sytuacje, w których kontrola ze strony organów jest obowiązkowa, przy czym każdy inwestor budujący dom jednorodzinny, niezależnie od tego, czy robi to na podstawie zgłoszenia, czy pozwolenia na budowę, musi liczyć się z możliwością przeprowadzenia kontroli zarówno w trakcie realizacji prac budowlanych, jak i po ich zakończeniu.

Uwaga: Nadzór budowlany może w każdym momencie trwania inwestycji przeprowadzić tzw. kontrolę interwencyjną. Dzieje się tak zazwyczaj na skutek zawiadomienia od osób trzecich, np. sąsiadów, którzy podejrzewają nielegalne działania lub naruszenia. Inspektorzy mają wówczas prawo wejść na teren budowy, sprawdzić dokumentację, ocenić zgodność wykonywanych robót z zatwierdzonym projektem i przepisami prawa.

Warto zdawać sobie sprawę z tego, że w sytuacji, gdy dom powstaje na podstawie pozwolenia na budowę, to inwestor ma obowiązek zawiadomienia właściwego PINB o zakończeniu robót. Pamiętajmy również, że obowiązkiem inwestora jest prowadzenie dziennika budowy – jego analiza jest jednym z elementów każdej kontroli.

Kiedy potrzebne jest pozwolenie na użytkowanie domu?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami pozwolenie na użytkowanie jest wymagane obligatoryjnie w kilku sytuacjach.

  • Obiekt budowlany był realizowany na podstawie pozwolenia na budowę i zalicza się do budynków wymienionych w art. 55 ust. 1 Prawa budowlanego, czyli może mieć znaczący wpływ na środowisko (obiekty wymagające decyzji środowiskowej lub uzgodnień środowiskowych), wymaga uzgodnień z innymi organami lub jest skomplikowany technicznie. Zazwyczaj jednak domy jednorodzinne nie wliczają się do tej kategorii. 
  • Organ nadzoru budowlanego wydał decyzję o obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie, np. na skutek przeprowadzonej kontroli lub w przypadku stwierdzenia niezgodności z projektem.
  • Inwestor sam zdecydował się na wystąpienie o pozwolenie na użytkowanie. Może to być przydatne np. w celu uzyskania dokumentu potwierdzającego legalność użytkowania w celach kredytowych, ubezpieczeniowych lub przy sprzedaży nieruchomości.

Najczęściej jednak przypadku budowy domu jednorodzinnego wystarczające jest zawiadomienie o zakończeniu budowy do PINB. Jeżeli w ciągu 14 dni od złożenia zawiadomienia organ nie wniesie sprzeciwu, inwestor może rozpocząć użytkowanie budynku – to tzw. milcząca zgoda. Do zgłoszenia zakończenia budowy należy m.in. dołączyć:

  • oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonanych robót z projektem i przepisami,
  • dziennik budowy,
  • inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,
  • protokoły odbioru instalacji wewnętrznych.

Uwaga: W przypadku braków formalnych organ wezwie do ich uzupełnienia, a jeżeli dom nie spełnia wymagań – może odmówić przyjęcia zawiadomienia i nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Inspektor Nadzoru Budowlanego – jakie są jego obowiązki?

Inspektorzy na kontroli terenowej budowy domu
Inspektor Nadzoru Budowlanego przede wszystkim przeprowadza kontrole terenowe

Inspektorzy Nadzoru Budowlanego są pracownikami administracji powiatowych lub wojewódzkich inspektoratów nadzoru budowlanego (PINB i WINB). Ich zadaniem jest kontrola przestrzegania przepisów prawa budowlanego, a więc prowadzenie inspekcji i kontroli terenowych. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości inspektor sporządza protokół i może wszcząć postępowanie administracyjne. Tak jak już wspominaliśmy, ma on prawo wydać nakaz wstrzymania robót budowlanych czy też nakazać usunięcie nieprawidłowości. Do jego kompetencji należy również kontrola przy rozbudowie i nadbudowie obiektów. Oprócz wizyt terenowych prowadzi postępowania administracyjne, sporządza decyzje, postanowienia i zalecenia pokontrolne.

Uwaga: Inspektorzy prowadzą także postępowania wyjaśniające w przypadku skarg, donosów czy wniosków złożonych przez osoby trzecie. Ich rolą nie jest jednak rozstrzyganie sporów cywilnych, lecz ocena legalności działań budowlanych pod kątem zgodności z obowiązującymi normami i przepisami.

Inspektor Nadzoru Budowlanego a Inspektor Nadzoru Inwestorskiego

W tym miejscu warto pokrótce wyjaśnić także różnice pomiędzy Inspektorem Nadzoru Budowlanego a Inspektorem Nadzoru Inwestorskiego. 

Inspektor Nadzoru Budowlanego to urzędnik państwowy działający w ramach struktur nadzoru budowlanego – na poziomie powiatu (Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego), województwa (Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego) lub w strukturze Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. To właśnie jego zawodowe obowiązki opisywaliśmy wyżej. Podkreślamy jednak, że działa on z mocy ustawy – niezależnie od gestii inwestora – i może wejść na plac budowy z urzędu lub po zgłoszeniu. Natomiast Inspektor Nadzoru Inwestorskiego to osoba zatrudniona przez inwestora w celu nadzorowania wykonywanych prac budowlanych. Jego obecność na budowie zazwyczaj nie jest obowiązkowa w przypadku budowy domu jednorodzinnego, jednak wielu inwestorów decyduje się na jego zatrudnienie, aby zapewnić sobie wsparcie merytoryczne. Główne obowiązki to:

  • reprezentowanie interesów inwestora wobec wykonawcy, 
  • kontrola jakości i zgodności robót z projektem oraz przepisami, 
  • sprawdzanie materiałów i rozwiązań technologicznych, 
  • odbiór etapów budowy,
  • udział w rozliczeniach wykonawczych,
  • pomoc w interpretacji projektu, 
  • rozwiązywanie bieżących problemów na budowie,
  • prowadzenie dziennika budowy,
  • przygotowaniu dokumentacji do odbioru końcowego.

Inspektor Nadzoru Inwestorskiego nie może wydać decyzji o wstrzymaniu robót czy nakazać rozbiórki obiektu. Może jednak odmówić odbioru danego etapu robót, a jego opinia ma znaczenie w razie złożenia reklamacji.

Bibliografia

Proponowane dla Ciebie

Komentarze

Ten artykuł nie został jeszcze skomentowany.