Poradnik: Budowa domu bez błędów. Część 1

Dom jednorodzinny parterowy — Poradnik: Budowa domu bez błędów. Część 1

Zakup działki – na jakie aspekty zwrócić uwagę?

Zakup odpowiedniej działki to pierwszy krok, który musisz wykonać, chcąc zbudować własny dom. Od tego wyboru będzie zależeć nie tylko komfort użytkowania przyszłej nieruchomości, ale także koszty budowy i potencjalne problemy formalne.

Przyjmuje się, że najlepsza działka pod budowę domu powinna mieć kształt zbliżony do prostokąta, co znacznie ułatwia dopasowanie projektu budynku. Równie ważne jest położenie działki względem stron świata – najkorzystniejszy jest wjazd od północy, ponieważ pozwala na naturalne doświetlenie salonu i tarasu od strony południowej. Pomieszczenia techniczne i garaż możesz ulokować w mniej doświetlonej części budynku. Nie bez znaczenia jest również ukształtowanie terenu. Najlepiej, jeśli działka jest równa i płaska, co ułatwia prace budowlane i zmniejsza koszty wykonania fundamentów. Warto też zwrócić uwagę na jakość gruntu – jeśli jest zbyt gliniasty lub podmokły, konieczne mogą być kosztowne prace przygotowawcze.

Dostęp do mediów to kolejny ważny aspekt. Prąd, woda, kanalizacja czy gaz w zasięgu działki to ogromna oszczędność czasu i pieniędzy. Brak tych przyłączy może oznaczać konieczność poniesienia wysokich kosztów ich doprowadzenia lub budowy alternatywnych rozwiązań, takich jak studnia czy szambo.

Oczywiście w wyborze działki liczy się również lokalizacja – bliskość sklepów, szkół, dostęp do komunikacji publicznej itd.

Wybór projektu domu

Po zakupie działki następuje kolejny krok, jakim jest wybór projektu domu. Na tym etapie musisz rozważyć kilka kwestii, m.in.:

czy postawić na gotowy projekt, czy zamówić indywidualny;
zdecydować, w jakiej technologii chcesz budować;
zastanowić się nad tym, jaki metraż będzie optymalny oraz czy lepiej zdecydować się na dom parterowy, piętrowy czy może z poddaszem do późniejszej adaptacji.

Projekt domu – gotowy czy indywidualny?

Współcześnie dużą popularnością cieszą się gotowe projekty domów, które są tańsze i szybsze w realizacji. Co więcej, wybór projektów jest ogromny – do dyspozycji masz wiele propozycji różniących się stylem, metrażem czy układem pomieszczeń. Dodatkowo projekty można dostosować do własnych potrzeb na etapie ich obowiązkowej adaptacji, o czym wspomnimy w dalszej części artykułu.

Projekt indywidualny to rozwiązanie dla osób, które mają specyficzne wymagania, dysponują działką o trudnych uwarunkowaniach terenu lub po prostu chcą mieć dom idealnie dopasowany do ich preferencji. To jednak opcja droższa i czasochłonna, ponieważ projekt powstaje od podstaw.

Zobacz również: Mam projekt domu – i co dalej? Architekt odpowiada

Wybór technologii budowy

Tradycyjna (murowana), szkieletowa, a może prefabrykowana? Wybór technologii budowy ma ogromny wpływ na czas realizacji inwestycji oraz późniejsze koszty użytkowania Twojego domu. Najpopularniejszą opcją, która od lat cieszy się niesłabnącą popularnością, jest technologia murowana – solidna, trwała i dobrze znana wykonawcom. Domy z cegły lub betonu komórkowego są odporne na zmienne warunki atmosferyczne, mają dobrą izolację akustyczną i cieplną, ale ich budowa trwa dość długo. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się domy szkieletowe, które powstają szybciej i są energooszczędne. Natomiast prefabrykaty jeszcze bardziej skracają czas budowy – gotowe elementy przyjeżdżają od razu na plac budowy, gdzie są bezpośrednio montowane w ciągu kilku tygodni.

Metraż domu

Metraż domu powinien być dopasowany do Twoich potrzeb i możliwości finansowych. Pamiętaj o tym, że większy dom zapewnia komfort użytkowania, ale również wiąże się z wyższymi kosztami budowy i eksploatacji. Dla pary lub rodziny 2+1 wystarczająca będzie nieruchomość o powierzchni użytkowej do 120 m2. Dla większej rodziny rekomendowany jest metraż do 180 m2, co pozwala na wygodne zaplanowanie sypialni, pokojów dziecięcych, dodatkowych łazienek oraz przede wszystkim – przestrzeni wspólnych.

Dom parterowy, piętrowy czy z poddaszem użytkowym?

Dom parterowy to dobra opcja dla rodzin z małymi dziećmi, seniorów i osób z ograniczoną mobilnością. Układ wszystkich pomieszczeń na jednym poziomie sprzyja także integracji domowników. Co więcej, „parterówki” są łatwiejsze w ogrzewaniu i utrzymaniu, co przekłada się na niższe koszty eksploatacyjne. Sprawdzają się zwłaszcza na większych działkach, ponieważ ich powierzchnia zabudowy jest większa niż w przypadku domów piętrowych.

Dom piętrowy pozwala na lepsze oddzielenie strefy dziennej od sypialnej, a przy tym może mieć bardziej kompaktową bryłę, co wpływa na energooszczędność. Można go zbudować na mniejszej działce, na której liczy się maksymalne wykorzystanie przestrzeni.

Kolejną opcją jest dom z poddaszem użytkowym, które można zaadaptować od razu lub w przyszłości. To rozwiązanie daje Ci największą elastyczność.

Projekt i uzyskanie warunków przyłączy mediów

Aby dom mógł funkcjonować po zakończeniu budowy, konieczne jest podłączenie go do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, a często także gazowej. Musisz więc uzyskać tzw. warunki techniczne przyłączy, które określają sposób podłączenia budynku do danej sieci. Warunki techniczne można uzyskać w odpowiednich zakładach po złożeniu wniosku, a ich uzyskanie trwa zwykle od kilku do kilkunastu tygodni. Po ich otrzymaniu musisz zlecić wykonanie projektu przyłączy – może to zrobić projektant z odpowiednimi uprawnieniami. Projekt ten jest niezbędny do uzyskania np. pozwolenia na budowę.

Wykonanie mapy do celów projektowych

Kolejną sprawą formalną, którą należy zająć się przed budową domu, jest uzyskanie mapy do celów projektowych – specjalnej wersji mapy geodezyjnej, na której projektant nanosi planowany budynek i jego przyłącza. Jest ona niezbędna zarówno do projektu budowlanego, jak i do wykonania projektu przyłączy. Można ją zamówić u geodety, a jej przygotowanie trwa zwykle kilka tygodni.

Adaptacja projektu gotowego – dlaczego jest konieczna?

Projekt domu leżący na stole — Kupując gotowy projekt domu, należy dokonać jego adaptacji

Jeżeli wybrałeś gotowy projekt domu, to powinieneś wiedzieć, że budowa nie może rozpocząć się bez obowiązkowej adaptacji. Każdy taki projekt jest tworzony według ogólnych zasad i nie uwzględnia specyficznych warunków Twojej działki oraz lokalnych przepisów. Najprościej więc mówiąc, adaptacja to proces dostosowania gotowego projektu do rzeczywistych warunków działki. Obejmuje ona zarówno zaadaptowanie projektu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy (WZ), jak i uwzględnienie warunków gruntowych czy klimatycznych. Tak jak już wspominaliśmy, podczas adaptacji możesz również wprowadzić dodatkowe modyfikacje w projekcie, np.:

zmianę układu ścian działowych,
dostosowanie technologii budowy,
modyfikację instalacji wewnętrznych,
zmianę rodzaju dachu czy pokrycia dachowego.

Jakie dokumenty są potrzebne do adaptacji?

Aby architekt mógł przeprowadzić adaptację, musisz dostarczyć:

projekt gotowy w 3 egzemplarzach,
aktualną mapę do celów projektowych,
wypis i wyrys z MPZP lub decyzję o WZ,
warunki techniczne przyłączy (elektryczne, gazowe, wodociągowe),
ewentualne zgody na zjazd z drogi publicznej.

Uzyskanie pozwolenia na budowę domu

Większość domów jednorodzinnych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Aby je otrzymać, powinieneś złożyć odpowiedni wniosek w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta (w przypadku miast na prawach powiatu). Do wniosku musisz dołączyć:

projekt budowlany (składający się z projektu architektoniczno-budowlanego i projektu technicznego),
decyzję o warunkach zabudowy (jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego),
oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
warunki techniczne przyłączy mediów,
opinię geotechniczną.

Urząd ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Jeśli decyzja jest pozytywna, staje się ona ostateczna po 14 dniach, o ile nikt jej nie zaskarży. Dopiero po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia możesz legalnie rozpocząć budowę. Jeśli dom spełnia określone kryteria, to zamiast pozwolenia na budowę możesz skorzystać z procedury zgłoszenia budowy.

Powołanie kierownika budowy i prowadzenie dziennika budowy

Twoim kolejnym obowiązkiem jest powołanie kierownika budowy – osoby odpowiedzialnej za nadzorowanie całego procesu budowlanego, która pilnuje, aby prace były prowadzone zgodnie z projektem, przepisami prawa budowlanego oraz zasadami bezpieczeństwa. Warto podkreślić, że jest to wymóg formalny – bez zatrudnienia kierownika budowy nie uzyskasz pozwolenia na budowę, a tym samym nie rozpoczniesz legalnie inwestycji.

Dziennik budowy jest prowadzony przez kierownika budowy, ale wpisy mogą w nim zamieszczać także inspektor nadzoru budowlanego oraz Ty – inwestor. Dokument ten pozwala na bieżąco śledzić postępy prac i jest niezbędny przy finalnym odbiorze budynku. Aby uzyskać dziennik budowy, powinieneś złożyć wniosek w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta. Po jego wydaniu musi zostać ostemplowany przez urząd, co nadaje mu moc prawną.

Badania geotechniczne – czy są konieczne?

Warto wspomnieć również o badaniach geotechnicznych gruntu. Nie są one zazwyczaj obowiązkowe, ale możesz je wykonać z uwagi na to, że pozwolą one określić nośność gruntu, poziom wód gruntowych i innych parametrów, które mogą mieć wpływ na sposób posadowienia budynku. Jednak w niektórych przypadkach, np. na terenach o słabym gruncie, są wymagane. W praktyce więc coraz więcej urzędów wymaga ich w dokumentacji do pozwolenia na budowę.

Wytyczenie budynku na działce

Przed rozpoczęciem prac budowlanych geodeta musi również wyznaczyć miejsce, w którym zostanie posadowiony dom – jest to jeden z ostatnich kroków przed rozpoczęciem prac budowlanych. Robi to na podstawie zatwierdzonego projektu zagospodarowania terenu, który jest częścią projektu budowlanego.

Budowa domu bez pozwolenia – kiedy jest możliwa?

Tak jak wspomnieliśmy wyżej, w niektórych przypadkach możliwa jest budowa domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia. Od 3 stycznia 2022 roku obowiązuje uproszczona procedura dla budowy domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, które możesz realizować bez pozwolenia na budowę, zatrudniania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.

Warunki, jakie musi spełniać taki dom:

powierzchnia zabudowy do 70 m2,
budynek nie przekracza określonej wysokości – zgodnie z warunkami zabudowy lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
maksymalnie dwukondygnacyjny (np. z użytkowym poddaszem),
ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych,
ma być zlokalizowany w całości na działce inwestora,
jest budynkiem jednorodzinnym.

Do właściwego urzędu musisz jedynie złożyć zgłoszenie budowy, dołączyć projekt budowlany, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością oraz oświadczenie, że budowa służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Po dokonaniu zgłoszenia budowy w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta należy odczekać 21 dni. Jeśli w tym czasie urząd nie wniesie sprzeciwu, możesz rozpocząć budowę.

Uwaga: W przypadku budowy domu na zgłoszenie nie istnieje konieczność zatrudnienia kierownika budowy. Wówczas to Ty – inwestor – możesz brać pełną odpowiedzialność za przebieg prac budowlanych.