Poradnik: Budowa domu bez błędów. Część 2

Plac budowy - budowa domu — Poradnik: Budowa domu bez błędów. Część 2

Harmonogram budowy – podstawa sprawnej budowy domu

Współcześnie na rynku dostępnych jest wiele rozwiązań – od tradycyjnej technologii murowanej, po nowoczesne domy prefabrykowane, które mogą powstać w ciągu kilku miesięcy. Twoja decyzja o budowie w danej technologii będzie miała wpływ m.in. na harmonogram budowy i sposób prowadzenia prac. Domy murowane cieszą się niesłabnącą popularnością, jednak proces budowy jest czasochłonny i może trwać nawet dwa sezony budowlane. Na uzyskanie stanu surowego zamkniętego będziesz potrzebować około 10 miesięcy, ale z uwagi na konieczne przerwy technologiczne (np. czas wiązania betonu) rzeczywisty okres realizacji często się wydłuża. Jeśli planujesz budowę domu w tej technologii i zależy Ci na czasie, ważne będzie ukończenie stanu surowego przed zimą. Dzięki temu w okresie zimowym można prowadzić prace wewnętrzne, a na wiosnę dokończyć elewację. Aby uniknąć opóźnień i niepotrzebnych kosztów, niezbędne jest szczegółowe zaplanowanie harmonogramu prac budowlanych. Ułatwia on nie tylko organizację kolejnych etapów, ale także pozwala kontrolować wydatki i zapewnić terminową dostawę materiałów. Musisz jednak pamiętać, że harmonogram powinien być elastyczny, ponieważ na budowie często pojawiają się nieprzewidziane sytuacje, które wymagają jego aktualizacji.

Kto powinien przygotować harmonogram budowy?

W zależności od wybranego modelu realizacji inwestycji harmonogram może opracować sam inwestor, generalny wykonawca lub kierownik budowy. W przypadku budowy prowadzonej przez jedną firmę to ona zazwyczaj przygotowuje szczegółowy plan i odpowiada za jego realizację. Przy systemie, w którym poszczególne etapy prac wykonują różne ekipy, harmonogram często tworzy kierownik budowy lub inspektor nadzoru. Natomiast w sytuacji, gdy decydujesz się na budowę systemem gospodarczym, najlepiej skonsultować plan z doświadczonym specjalistą.

Stan zerowy, surowy otwarty i surowy zamknięty – co obejmują?

Rysunek techniczny domu — Dom buduje się etapami

Stan zerowy to najwcześniejszy etap budowy, w którego czasie realizowane są prace ziemne i fundamentowe (przygotowanie gruntu, wykop pod fundamenty, fundamentowanie). Przede wszystkim w harmonogramie powinieneś uwzględnić czas na przerwy technologiczne, zwłaszcza na wiązanie betonu. W zależności od warunków atmosferycznych czas na ten etap może się nieznacznie wydłużyć.

Po zakończeniu stanu zerowego przechodzi się do prac prowadzących do stanu surowego otwartego, który zazwyczaj zajmują od 3 do 4 miesięcy. To właśnie wtedy powstają najważniejsze elementy konstrukcyjne Twojego domu, takie jak ściany zewnętrzne i nośne, stropy oraz dach. Prace na tym etapie obejmują m.in.: wznoszenie ścian zewnętrznych i wewnętrznych, budowę kominów wentylacyjnych i schodów, wykonanie więźby dachowej.

Uwaga: Pamiętaj o tym, że pomimo iż budynek ma już formę, nie ma jeszcze okien i drzwi, a w otworach okiennych i drzwiowych wciąż mogą występować przerwy, które wymagają zabezpieczenia – zwłaszcza przed zimą.

Zamknięcie stanu surowego wymaga montażu stolarki okiennej i drzwiowej, a także pokrycia dachu. Na tym etapie można już wykonać również większość prac wewnętrznych, a czas na jego realizację to średnio 3-6 miesięcy. Etap ten obejmuje np. montaż okien, drzwi i bram garażowych, wznoszenie ścian działowych, wykonanie pełnego pokrycia dachu.

Roboty wykończeniowe – ostatni etap budowy

Po zamknięciu stanu surowego przychodzi czas na roboty wykończeniowe, które zazwyczaj zajmują kilka miesięcy – w zależności od dostępnych funduszy inwestora i organizacji prac. Wykonuje się wówczas: instalacje wewnętrzne, tynkowanie, wylewanie posadzek, układanie podłóg i glazury, instalacje urządzeń sanitarnych, wykończenie elewacji, ogrodzenie.

Wybór materiałów i wykonawców – na co zwrócić uwagę?

Wybór odpowiednich materiałów budowlanych i wykonawców może mieć duży wpływ na jakość, czas realizacji i koszt Twojej budowy. Dlatego też przed zakupem warto zastanowić się, które materiały najlepiej pasują do Twojego projektu i budżetu. Pamiętaj, że oprócz ceny istotna jest również jakość, która ma wpływ na trwałość budynku. Porównaj oferty różnych dostawców, sprawdź opinie innych inwestorów, a także wybieraj produkty, które mają odpowiednie certyfikaty.
Natomiast zatrudniając ekipę budowlaną, upewnij się, że mają udokumentowane doświadczenie, a najlepiej referencje. Zasięgaj opinii wśród znajomych, sprawdzaj opinie w źródłach internetowych, a także zapytaj o wcześniejsze realizacje. Pamiętaj o tym, że dobrze wykonana praca na początku budowy, będzie miała wpływ na trwałość domu.

Uwaga: Zanim zdecydujesz się na konkretnego wykonawcę, sprawdź, co obejmuje umowa. Zwróć szczególną uwagę na terminy, odpowiedzialność za opóźnienia oraz gwarancje.

Przygotowanie terenu pod budowę

Przygotowanie terenu pod budowę to ważny etap z uwagi na to, że to właśnie od tego, jak przygotujesz swoją działkę, będzie zależeć stabilność konstrukcji. Pierwszym krokiem będzie ocena warunków gruntowych Twojej działki. W przypadku trudniejszych gruntów, takich jak tereny podmokłe, może okazać się, że konieczne będą dodatkowe prace, np. wzmocnienie gruntu lub wykonanie odwodnienia. Kolejnym krokiem będzie wyrównanie terenu – usunięcie humusu, kamieni, korzeni oraz innych przeszkód. Będziesz musiał także wykonać niwelację terenu, czyli wyrównać wszelkie nierówności, by przygotować działkę pod dalsze prace.

Zapoznaj się: Niwelacja terenu – co to jest? Jak ją wykonać?

Po przygotowaniu terenu przychodzi czas na wykonanie wykopów pod fundamenty. Głębokość wykopów będzie zależała od projektu oraz warunków gruntowych. W tym momencie można także wykonać instalacje podziemne.

Uwaga: Jeżeli Twoja działka nie była wcześniej badana, warto zlecić badania geotechniczne, które pomogą określić rodzaj gruntu i jego nośność. To pozwoli na odpowiedni dobór fundamentów i pomoże uniknąć problemów podczas dalszych etapów budowy.

Organizacja zaplecza budowy – jak się przygotować?

Warto wiedzieć o tym, że dobrze zorganizowane zaplecze wpływa na komfort pracy ekip budowlanych, bezpieczeństwo oraz terminowość realizacji poszczególnych etapów. Przed rozpoczęciem budowy powinieneś przede wszystkim zapewnić dostęp do wody i energii elektrycznej – bez nich niemożliwe będzie prowadzenie jakichkolwiek prac budowlanych. Do wyboru masz kilka opcji. Jeśli działka ma już przyłącze elektryczne, wystarczy podpisać umowę na dostawę energii i zamontować tymczasową skrzynkę budowlaną. W przypadku braku przyłącza możesz wystąpić do dostawcy energii o jego wykonanie. Proces ten może potrwać nawet kilka miesięcy, dlatego warto zająć się tym odpowiednio wcześniej. Alternatywnie możesz skorzystać z agregatu prądotwórczego, ale to rozwiązanie jest mniej wygodne i bardziej kosztowne, zwłaszcza przy długotrwałej budowie. Sytuacja wygląda podobnie w przypadku dostępu do wody. Jeżeli działka jest uzbrojona, wystarczy umowa z dostawcą i wykonanie tymczasowego przyłącza. Gdy brak jest wodociągu, możesz zamówić dostawy wody w beczkach lub – jeśli planujesz studnię – zlecić jej wykonanie przed rozpoczęciem prac.

Uwaga: Każda budowa musi mieć dostęp do toalety dla pracowników. Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest wynajem przenośnej toalety typu toi-toi.

Co więcej, materiały budowlane muszą być odpowiednio zabezpieczone przed warunkami atmosferycznymi i kradzieżą. Kontener magazynowy to najwygodniejsze rozwiązanie, które zapewnia ochronę przed deszczem, śniegiem i złodziejami. Możesz go wynająć lub kupić. Gdy nie chcesz inwestować w kontener, możesz postawić prowizoryczny magazyn z płyt OSB lub z blachy falistej. Materiały wrażliwe na wilgoć warto dodatkowo zabezpieczyć folią budowlaną, jeżeli są przechowywane na zewnątrz.

Nie zapominaj również o tym, że podczas budowy powstaje mnóstwo odpadów, dlatego też, zamiast składować je w przypadkowych miejscach, warto wynająć kontener na odpady.

Wykonanie ogrodzenia tymczasowego działki

Przepisy jasno określają, że każda posesja, na której prowadzone są prace budowlane, powinna być odpowiednio zabezpieczona. Tymczasowe ogrodzenie chroni materiały i sprzęt przed kradzieżą oraz zapobiega przypadkowemu wejściu niepowołanych osób czy zwierząt. To również kwestia bezpieczeństwa zarówno dla pracowników, jak i dla otoczenia.

Chociaż ogrodzenie tymczasowe nie musi być tak solidne, jak docelowy płot, musi spełniać określone wymagania. Jego wysokość powinna wynosić od 1,5 do 2,2 metra, a konstrukcja musi być stabilna i bezpieczna. Ogrodzenie nie może wystawać poza teren działki i nie może stanowić zagrożenia dla ludzi czy zwierząt. W przypadku dużych działek nie ma konieczności grodzenia całego terenu – wystarczy wyznaczyć obszar, na którym będą prowadzone prace. Przepisy sugerują, aby odległość ogrodzenia od budynku wynosiła co najmniej 10% jego wysokości – to pozwala ograniczyć ryzyko wypadków.

Tymczasowe ogrodzenie działki zazwyczaj powstaje w miejscu, gdzie docelowo ma stanąć płot. Głównym celem jest spełnienie wymogów formalnych, dlatego wybiera się rozwiązania szybkie w montażu i demontażu oraz jak najtańsze. Popularne opcje to:

drewniane słupki i siatka leśna – najszybszy sposób na ogrodzenie tymczasowe; drewniane żerdzie wbija się w ziemię co kilka metrów, a następnie mocuje do nich siatkę leśną; takie rozwiązanie jest łatwe do wykonania i demontażu, jednak jego trwałość pozostawia wiele do życzenia;
stalowe słupki i siatka stalowa – trwalsze rozwiązanie polegające na osadzeniu stalowych słupków w ziemi i przymocowaniu do nich siatki stalowej; słupki można wkopać i zabetonować, dzięki czemu ogrodzenie będzie bardziej stabilne, a w przyszłości możesz je wykorzystać do montażu docelowego płotu;
ogrodzenie panelowe – najsolidniejsze rozwiązanie; gotowe panele montuje się na metalowych słupkach, które mogą posłużyć również do budowy finalnego ogrodzenia; wadą jest większy koszt.