Zmiana decyzji o warunkach zabudowy – kiedy i jak można wprowadzić korekty do WZ?

Kiedy można zmienić decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w skrócie WZ) to dokument, który należy uzyskać w sytuacji, gdy nasza działka zlokalizowana jest na terenie pozbawionym Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Wbrew pozorom WZ nie jest dokumentem niezmiennym – w polskim systemie prawnym istnieje możliwość zmiany zapisów, ale tylko na określonych zasadach.

Przede wszystkim trzeba pamiętać o tym, że zmiana decyzji może nastąpić wyłącznie na wniosek strony, czyli inwestora lub innej osoby, która posiada w sprawie interes prawny. Podstawę prawną dla takiej zmiany stanowi art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 775), który mówi, że decyzja ostateczna, na mocy której strona nabyła prawo, może być zmieniona, jeżeli przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony, a zmiana nie narusza przepisów prawa ani interesów osób trzecich. Oznacza to, że zmiana decyzji WZ jest możliwa tylko w granicach wyznaczonych obowiązującymi przepisami, a zwłaszcza ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz. 977). Nowy projekt musi nadal spełniać wszystkie warunki, które były podstawą wydania pierwotnej decyzji, a w tym przede wszystkim zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, dostęp do drogi publicznej czy możliwość podłączenia mediów.

Uwaga: Nie ma możliwości zmiany decyzji WZ, jeśli w międzyczasie na danym terenie został uchwalony MPZP, który przewiduje dla tego obszaru inne przeznaczenie. W takim wypadku plan miejscowy ma nadrzędną moc prawną. Sama decyzja WZ nie wygasa automatycznie po uchwaleniu MPZP, ale nie można jej zmienić, jeśli jest sprzeczna z planem.

Najczęstsze powody korekt

Najczęstszym powodem wprowadzania korekt do decyzji WZ są zmiany koncepcji architektonicznej. Inwestorzy chcą np. zwiększyć powierzchnię zabudowy, podnieść budynek o dodatkową kondygnację, zmienić geometrię dachu, przesunąć budynek w inne miejsce na działce czy zastosować nowe materiały elewacyjne. To z pozoru drobne modyfikacje w inwestycji, które jednak zawsze wymagają sprawdzenia w MPZP lub w WZ. Wszystkie te zmiany są możliwe z punktu widzenia polskiego prawa, ale każda z nich podlega ponownej analizie przez organ administracji. Urząd musi sprawdzić, czy zaproponowana zmiana nie wprowadza zaburzeń ładu przestrzennego i czy nadal jest zgodna z przepisami, w tym z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ administracji ma prawo odmówić zmiany decyzji, jeśli stwierdzi, że korekta jest sprzeczna z interesem publicznym, narusza przepisy prawa lub wpływa negatywnie na sąsiadów.

Sprawdź: Odległości od granic działki a Warunki Zabudowy – co może zablokować inwestycję?

Jak przygotować wniosek o zmianę decyzji warunków zabudowy? 

Podstawą wszelkich działań w sprawie zmiany decyzji WZ jest dobrze przygotowany wniosek, który musi spełniać wymogi określone w Kodeksie postępowania administracyjnego (art. 63 KPA). Oznacza to, że powinien zawierać przede wszystkim:

• dane wnioskodawcy (imię, nazwisko, adres),
• wskazanie organu, do którego jest kierowany wniosek,
• żądanie, czyli prośbę o zmianę decyzji o warunkach zabudowy,
• uzasadnienie wniosku – dlaczego inwestor chce dokonać zmiany,
• podpis wnioskodawcy.

Bardzo ważne jest, aby w uzasadnieniu konkretnie wskazać, co chcemy zmienić w dotychczasowej decyzji WZ, ponieważ im bardziej precyzyjnie opisane są zmiany, tym mniejsze ryzyko, że urząd wezwie do uzupełnień.

Jakie dokumenty są niezbędne?

Do wniosku o zmianę WZ należy załączyć dokumenty, które pozwolą urzędowi ocenić, czy wnioskowana korekta jest zgodna z przepisami prawa i zasadami ładu przestrzennego. Najczęściej wymagane są:

• aktualna mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1:500 lub 1:1000, na której projektant nanosi planowane zmiany,
• koncepcja urbanistyczno-architektoniczna, czyli rysunki pokazujące zakres zmian w parametrach inwestycji (np. rzuty, elewacje, przekroje budynku),
• opis techniczny planowanych zmian sporządzony przez projektanta,
• oryginał lub odpis decyzji o warunkach zabudowy, którą chce się zmienić,
• pełnomocnictwo, jeśli wniosek składa pełnomocnik, wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo,
• inne dokumenty, jeżeli urząd tego zażąda, np. decyzje środowiskowe.

Uwaga: Organ może wezwać do przedłożenia dodatkowych dokumentów, jeśli uzna to za konieczne do rozpatrzenia wniosku.

Jak przebiega procedura w sprawie zmiany warunków zabudowy?

Procedura zmiany decyzji WZ przypomina proces jej wydawania. Postępowanie w sprawie zmiany WZ wszczynane jest na wniosek inwestora, jednak organ może również z urzędu zmienić decyzję, jeśli przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony. Wniosek trafia do organu, który wydał pierwotną decyzję (zwykle jest to wójt, burmistrz lub prezydent miasta). Następnie urząd sprawdza, czy wniosek jest kompletny – jeśli czegoś brakuje (np. mapy, koncepcji, podpisu), to wzywa inwestora do uzupełnienia braków w określonym terminie – i przechodzi do analizy merytorycznej. Wówczas ocenia, czy proponowane zmiany są zgodne z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czy zmiany nie kolidują z interesem publicznym, czy nie naruszają interesów osób trzecich. W razie potrzeby urząd ponownie przeprowadza analizę urbanistyczną.

Kolejny krok, podobnie jak przy wydawaniu pierwotnej decyzji, to zawiadomienie stron postępowania (np. właścicieli sąsiednich działek) – mają prawo zgłaszać uwagi lub zastrzeżenia. Jeśli takich nie ma, a organ uzna, że zmiana jest możliwa, to wydaje decyzję zmieniającą pierwotne WZ. W decyzji wskazuje, które zapisy ulegają zmianie. Jeśli urząd uzna, że zmiana jest niezgodna z przepisami albo narusza interesy osób trzecich, wyda decyzję odmowną.

Od decyzji zmieniającej (lub odmownej) przysługuje odwołanie tak jak w przypadku pierwotnej decyzji WZ. Wnosi się je do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji.

Warto zaznaczyć, że przepisy nie określają, jak długo będzie trwać postępowanie o zmianę decyzji o WZ. Zastosowanie mają ogólne terminy określone w Kodeksie postępowania administracyjnego (art. 35 i 36 KPA), czyli do miesiąca (sprawy proste, niewymagające skomplikowanej analizy) lub do dwóch miesięcy (wymagające dodatkowych analiz urbanistycznych lub konsultacji). Postępowanie może się przedłużyć w sytuacjach, gdy: inwestor składa niekompletny wniosek i trzeba uzupełniać dokumenty, zmiany mają wpływ na sąsiednie nieruchomości i sąsiedzi wnoszą uwagi, urząd musi przeprowadzić nową analizę urbanistyczną. Przy czym organ ma obowiązek poinformować stronę, jeżeli sprawa nie może zostać załatwiona w ustawowym terminie. W takiej informacji powinien podać nowy przewidywany termin zakończenia sprawy oraz przyczyny opóźnienia.

Uwaga: Od 1 stycznia 2026 roku decyzje o Warunkach Zabudowy będzie można uzyskać wyłącznie dla terenów wskazanych jako obszary uzupełnienia zabudowy w Planie Ogólnym gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań. Co istotne, każda nowa decyzja WZ będzie obowiązywać tylko przez 5 lat od dnia, w którym stanie się ostateczna. Po upływie tego czasu, jeśli nie wystąpimy o pozwolenie na budowę, decyzja wygaśnie, a ponowny wniosek będzie oceniany już według nowych przepisów. Warto więc rozważyć uzyskanie WZ jeszcze przed końcem 2025 roku, zanim zaczną obowiązywać nowe, bardziej restrykcyjne zasady.

Bibliografia

• https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/ou1386
• https://jakim-prawem.pl/zmiana-decyzji-o-warunkach-zabudowy/
• https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/planowanie-i-zagospodarowanie-przestrzenne-17027058/art-64
• https://pl.wikipedia.org/wiki/Decyzja_o_warunkach_zabudowy_i_zagospodarowania_terenu
• https://prawnik-nieruchomosci.pl/decyzja-o-warunkach-zabudowy-jakie-zmiany-czekaja-nas-od-2026-roku/