Warunki Zabudowy od 2026 roku – co się zmienia?

Działki - teran niezabudowany — Warunki Zabudowy od 2026 roku – co się zmienia?

Czym są warunki zabudowy i kiedy są potrzebne?

Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) to dokument wydawany przez gminę w sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jej zadaniem jest określenie podstawowych parametrów przyszłej inwestycji, procentu zabudowy działki czy wymaganych odległości od granic nieruchomości. Uzyskanie WZ jest konieczne, zanim jeszcze inwestor złoży wniosek o pozwolenie na budowę na terenie pozbawionym planu miejscowego. Obecnie decyzja taka jest bezterminowa.

Jakie będą zmiany w WZ od 2026 roku?

Reforma planowania przestrzennego, która wejdzie w życie od 1 stycznia 2026 roku, wprowadza ograniczenia zarówno w zakresie czasu obowiązywania WZ, jak i dostępności terenów, na których będzie można je uzyskać. Jej skutkiem ma być lepsze dopasowanie nowych inwestycji do istniejącej infrastruktury i ładu przestrzennego oraz ograniczenie zabudowy rozproszonej. Przyjrzyjmy się bliżej kluczowym zmianom dotyczącym wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Koniec z bezterminowym WZ

Najważniejszą zmianą będzie wprowadzenie terminu ważności decyzji o warunkach zabudowy. Od 1 stycznia 2026 roku każda wydana decyzja będzie obowiązywała maksymalnie przez pięć lat od dnia, w którym stanie się ostateczna. W tym czasie inwestor będzie musiał więc uzyskać pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia zamiaru jej rozpoczęcia. Brak działania w wyznaczonym okresie spowoduje wygaśnięcie WZ, co będzie oznaczać konieczność ponownego przechodzenia całej procedury administracyjnej.

Uwaga: Decyzje wydane i uprawomocnione do końca 2025 roku zachowają ważność bezterminową.

Powiązanie WZ z planem ogólnym gminy

Kolejną ważną zmianą będzie ograniczenie możliwości uzyskania WZ wyłącznie do terenów, które w nowym planie ogólnym gminy zostaną oznaczone jako tzw. obszary uzupełnienia zabudowy. Oznacza to, że wiele działek, które obecnie można legalnie zabudować w trybie decyzji WZ, po 2026 roku znajdzie się poza obszarem, w którym taka procedura będzie dopuszczalna. Właściciele działek położonych w takich miejscach będą musieli czekać aż do momentu uchwalenia MPZP zgodnie z nowym planem ogólnym, co w wielu gminach może trwać bardzo długo. W niektórych sytuacjach brak możliwości uzyskania WZ może jednak skutkować całkowitą utratą możliwości legalnego rozpoczęcia inwestycji w przyszłości.

Zmiana funkcji WZ

Po reformie decyzja WZ przestanie odgrywać rolę powszechnego narzędzia otwierającego nowe tereny pod inwestycje. Jej funkcja zostanie ograniczona do dogęszczania istniejącej zabudowy i wykorzystania już uzbrojonych, przystosowanych terenów. Zmiana ta ma zwiększyć kontrolę gmin nad rozwojem przestrzennym, a jednocześnie ograniczyć zjawisko niekontrolowanego rozpraszania zabudowy na terenach oddalonych od infrastruktury.

Jak inwestor powinien przygotować się do zmian nadchodzących w 2026 roku?

Pozostałe miesiące 2025 roku to ostatni moment, aby skorzystać z obecnych, znacznie korzystniejszych zasad uzyskania decyzji WZ dla terenów, na których nie został uchwalony MPZP.

Najważniejszym krokiem jest więc złożenie kompletnego wniosku o wydanie warunków zabudowy jeszcze przed końcem 2025 roku. Decyzje wydane i uprawomocnione do 31 grudnia 2025 r. zachowają bezterminową ważność, co oznacza, że budowę będzie można rozpocząć w dowolnym terminie. To rozwiązanie eliminuje ryzyko utraty prawa do zabudowy na skutek np. zmiany dokumentów planistycznych w gminie. Warto również zapoznać się z projektem planu ogólnego gminy, który ma zostać przyjęty do końca czerwca 2026 roku. Jeśli działka nie znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy, po wejściu reformy w życie nie będzie można dla niej uzyskać nowej decyzji WZ. W takim przypadku tym bardziej konieczne jest zabezpieczenie praw do inwestycji jeszcze w 2025 roku, zanim zmienią się przepisy.

Uwaga: Końcówka roku może wiązać się ze zwiększoną liczbą wniosków składanych przez inwestorów w całej Polsce, co przełoży się na dłuższy czas oczekiwania na rozpatrzenie sprawy.