Zgłoszenie zamiast pozwolenia na budowę
Nowelizacja prawa budowlanego, która wchodzi w życie z końcem czerwca bieżącego roku, wprowadza niezwykle istotne zmiany. W ich wyniku procedury mają ulec uproszczeniu, a droga do rozpoczęcia budowy stać się krótsza. Szacuje się, że odtąd około połowa domów jednorodzinnych będzie budowana na podstawie zgłoszenia.
Zmiany nie likwidują w całości pozwolenia na budowę. Nadal będzie ono w wielu przypadkach wymagane. Przy czym jedna z istotnych różnic polega m.in. na tym, że dopuszczono możliwość wyboru. Dawniej prace budowlane można było rozpocząć albo na podstawie zgłoszenia, albo na podstawie pozwolenia. Obecnie w przypadku robót wymagających zgłoszenia inwestorowi pozostawiono możliwość podjęcia ostatecznej decyzji: może dokonać zgłoszenia lub ubiegać się o pozwolenie. Możliwości wyboru nie ma jednak wówczas, gdy budowa wymaga uzyskania pozwolenia.
Zgłoszenie lub pozwolenie
Na podstawie zgłoszenia można budować przede wszystkim wolno stojące domy jednorodzinne, których obszar oddziaływania nie wykracza poza działkę, na której zostały zaprojektowane. Lista obiektów realizowanych bez pozwolenia jest dłuższa. Znajdują się na niej m.in. parterowe wolno stojące budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni do 35 m² (nie może jednak powstać więcej niż 1 na każde 500 m²), budynki gospodarcze - w tym garaże - o powierzchni zabudowy do 35 m² (ich łączna liczba nie może przekroczyć 2 na każde 500 m²), wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m² realizowane na działkach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe (pod warunkiem, że ich liczba nie przekroczy 2 na każde 1000 m²), przydomowe szamba o pojemności do 10 m³ i oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m³ na dobę, przydomowe baseny i oczka wodne do 50 m², a także ogrodzenia nie wyższe niż 2,2 m oraz zjazdy z dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych.
Uzyskania pozwolenia na budowę nadal wymagają domy w zabudowie szeregowej i bliźniaczej oraz budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy powyżej 35 m², całoroczne domki letniskowe (bez względu na ich powierzchnię) oraz domki letniskowe przeznaczone do okresowego wypoczynku (o powierzchni zabudowy powyżej 35 m²), a także obiekty wielorodzinne i usługowe.
Obszar oddziaływania
Dla stwierdzenia, czy dany dom jednorodzinny może zostać zrealizowany na podstawie zgłoszenia, czy też wymaga pozwolenia na budowę, kluczowym kryterium jest obszar oddziaływania obiektu. Jeśli mieści się na działce – można budować na podstawie zgłoszenia. Z góry ustalono, że w przypadku domów sytuowanych w odległości mniejszej niż 3 m od granicy działki ich obszar oddziaływania wykracza poza działkę, wymagają więc uzyskania pozwolenia na budowę. A co z pozostałymi obiektami? Kto wyznacza obszar ich oddziaływania? Ten obowiązek należy do architekta, który wykonuje adaptację projektu gotowego. Obszar oddziaływania jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu na podstawie przepisów odrębnych, w szczególności wynikających z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Architekt musi je przeanalizować, aby w efekcie ustalić, czy obiekt swoimi gabarytami oraz usytuowaniem będzie wpływać na sąsiednie posesje. Wyznaczając ten obszar, zwraca uwagę na kwestie związane m.in. z zacienieniem okolicznych domów oraz na zachowanie odległości wynikających z przepisów przeciwpożarowych.
Od tego, w jaki sposób projektant wyznaczy obszar oddziaływania budynku zależy, czy dany projekt będzie można realizować na podstawie zgłoszenia, czy też będzie trzeba ubiegać się o pozwolenie. Na architekcie spoczywa więc niemała odpowiedzialność, a konsekwencje ewentualnych pomyłek mogą być poważne. Jeśli bowiem projektant błędnie wyznaczy obszar oddziaływania, budowa ruszy na podstawie zgłoszenia i następnie okaże się, że projektant jednak popełnił błąd, to inwestor może spotkać się z zarzutem popełnienia samowoli budowlanej, koniecznością wstrzymania budowy i jej legalizacji.
Problem może powstać także w związku z ustaleniem nieruchomości objętych obszarem oddziaływania budowy (ich właściciele są stronami postępowania). Jeśli projektant pominie jakąś nieruchomość, a urząd odkryje pomyłkę, to w efekcie inwestorowi grozi wznowienie postępowania w sprawie zakończonej decyzją ostateczną, a nawet uchylenie takiej decyzji.
Komentarze