Jakie domy można zrealizować bez pozwolenia (na samo zgłoszenie)?

Makieta domu na zielonej trawie — Jakie domy można zrealizować bez pozwolenia (na samo zgłoszenie)?

Budowa bez pozwolenia – rewolucja w przepisach budowlanych

W polskim prawie budowlanym od kilku lat funkcjonuje uproszczony tryb budowy (na zgłoszenie), dzięki któremu nie musisz przechodzić przez długotrwały proces uzyskiwania pozwolenia. Jeśli Twój dom spełnia określone kryteria, wystarczy złożyć zgłoszenie budowy w urzędzie lub przez e-Budownictwo.gov.pl. Po upływie 21 dni od zgłoszenia, jeśli urząd nie wniesie sprzeciwu, możesz rozpocząć prace. To rozwiązanie oparte na art. 29 i 30 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. 2024, poz. 725), które przewidują, że niektóre obiekty – w tym domy jednorodzinne o ograniczonej powierzchni – mogą powstawać bez pozwolenia, o ile są zgodne z przepisami miejscowymi.

Uwaga: W 2026 roku wejdzie w życie nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadzi nowy dokument – plan ogólny. Będzie on mieć bardziej ogólny charakter niż MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego) – nie będzie określał szczegółowych parametrów zabudowy, lecz jedynie strefy funkcjonalne (np. zabudowy jednorodzinnej, usługowej, rolniczej).

Jakie domy można zbudować bez pozwolenia?

Najbardziej znane rozwiązanie w ramach procedury uproszczonej to budowa domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2. Ustawodawca uznał, że niewielkie budynki, stawiane na własne potrzeby mieszkaniowe, nie wymagają długiego procesu administracyjnego, ponieważ ich wpływ na otoczenie jest ograniczony. W praktyce oznacza to, że możesz wznieść taki dom bez pozwolenia, jeśli będzie wolno stojący, nie wyższy niż dwie kondygnacje i jeśli jego obszar oddziaływania w całości mieści się na Twojej działce.

To ostatnie kryterium ma ogromne znaczenie. Oznacza ono, że dom nie może wpływać na sąsiednie nieruchomości w sposób, który naruszałby ich użytkowanie – na przykład poprzez zbyt bliskie usytuowanie czy cień rzucany na sąsiedni budynek. Jeśli projekt spełnia te warunki, wystarczy złożyć zgłoszenie wraz z projektem budowlanym i oświadczeniem, że dom budujesz na własne potrzeby. Po upływie 21 dni od daty zgłoszenia, o ile urząd nie wniesie sprzeciwu, możesz rozpocząć budowę.

Nie tylko domy całoroczne można dziś postawić bez pozwolenia. Przepisy pozwalają na budowę domów rekreacji indywidualnej, czyli popularnych domków letniskowych w uproszczonej procedurze. Taki obiekt może mieć powierzchnię zabudowy do 70 m2, ale musi być parterowy i wolnostojący. Co istotne, na każde 500 m2 działki można postawić tylko jeden taki budynek.

Uwaga: Domki rekreacyjne stawiane na zgłoszenie często są wykorzystywane nie tylko jako miejsca wypoczynku, ale również jako niewielkie domy całoroczne po odpowiednim dociepleniu i adaptacji. Choć formalnie to budynki sezonowe, prawo nie zabrania ich użytkowania przez cały rok, o ile są zgodne z przepisami technicznymi i sanitarnymi. W przeciwieństwie do domów mieszkalnych, w tym przypadku nie musisz składać oświadczenia o budowie na własne potrzeby.

Dom bez pozwolenia nie może powstać wbrew przepisom o planowaniu przestrzennym ani na działce, która nie ma prawa do zabudowy. Oznacza to, że zanim rozpoczniesz inwestycję, musisz sprawdzić MPZP lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ).

Warto pamiętać, że zgłoszenie budowy to nie to samo, co brak nadzoru. Inspektorat nadzoru budowlanego ma prawo skontrolować zgodność realizacji z przepisami i projektem. Jeśli okaże się, że dom został zbudowany w sposób niezgodny z prawem, inwestor może zostać zobowiązany do jego rozbiórki lub legalizacji, co wiąże się z wysokimi kosztami.

Na zgłoszenie możesz zbudować:

dom jednorodzinny do 70 m2 powierzchni zabudowy – wolno stojący, o maksymalnie dwóch kondygnacjach, przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe; obszar jego oddziaływania musi mieścić się w całości na działce inwestora;
dom rekreacji indywidualnej do 70 m2 – budynek letniskowy, sezonowy, przeznaczony do okresowego wypoczynku; może mieć maksymalnie dwie kondygnacje i nie wymaga prowadzenia dziennika budowy.

A ponadto:

budynek gospodarczy, garaż lub wiata do 35 m2 – wolnostojące obiekty niepołączone z budynkiem mieszkalnym; można postawić maksymalnie dwa takie budynki na każde 500 m2 powierzchni działki;
altany, ogrody zimowe i oranżerie do 35 m2;
zbiorniki na wodę deszczową (retencyjne) do 10 m3 – przydatne w gospodarstwach domowych i działkach rekreacyjnych.
tarasy naziemne do 35 m2, o ile nie ingerują w konstrukcję istniejącego budynku.

W każdym z tych przypadków obowiązuje podstawowa zasada – zgłoszony obiekt musi być zgodny z MPZP albo z WZ. Pozwolenia na budowę będą natomiast wymagać m.in.:

domy jednorodzinne o powierzchni zabudowy przekraczającej limit przewidziany dla zgłoszenia (np. powyżej 70 m2);
domy wielorodzinne, budynki bliźniacze, szeregowe;
budynki, które nie są wolno stojące lub ich obszar oddziaływania wykracza poza działkę inwestora;
budynki, które mają więcej niż dwie kondygnacje;
inwestycje na działce, gdzie brak jest planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy – lub gdy plan wyklucza zabudowę jednorodzinną;
budynki, które mają być użytkowane jako komercyjne (np. budynki mieszkalne na wynajem, inwestycje deweloperskie) lub jako budynki użyteczności publicznej;
konstrukcje w obszarach wymagających uzgodnień dodatkowych (ochrona konserwatorska, strefa Natura 2000, obszar zagrożony osuwiskami lub zalewaniem).

Przeczytaj również: Czy warto budować dom bez pozwolenia (na zgłoszenie)?

Jakie domy można zrealizować bez pozwolenia (na samo zgłoszenie)?

Budowa bez pozwolenia – rewolucja w przepisach budowlanych

Jakie domy można zbudować bez pozwolenia?

Bibliografia

Proponowane dla Ciebie

Komentarze