Budowa domu na zgłoszenie (bez pozwolenia) – krok po kroku

Klucz do domu grafika — Budowa domu na zgłoszenie (bez pozwolenia) – krok po kroku

Czym jest dom na zgłoszenie (bez pozwolenia)?

Dom na zgłoszenie to rozwiązanie, które dzięki nowelizacji Prawa budowlanego w 2022 roku pozwala Ci postawić dom jednorodzinny lub rekreacyjny bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, o ile spełnisz konkretne warunki. Najważniejszym ograniczeniem jest powierzchnia zabudowy – dom nie może przekroczyć 70 m2, co oznacza, że liczy się obrys budynku na gruncie, a nie powierzchnia użytkowa wnętrz. Dodatkowo dom musi być posadowiony na działce budowlanej zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ), jeżeli MPZP nie obowiązuje. Co więcej, musi być wolnostojący, maksymalnie dwukondygnacyjny (np. parter z poddaszem; nie dotyczy to jednak piwnic) i powinien spełniać własne potrzeby mieszkaniowe inwestora. Wyklucza to więc jakąkolwiek działalność deweloperską, komercyjną lub wynajem krótkoterminowy. Ważnym aspektem jest również lokalizacja budynku względem granic działki. Ściana z oknami powinna znajdować się w odległości co najmniej 4 m od granicy, a ściana bez okien – w odległości 3 m.

Brak konieczności uzyskania tradycyjnego pozwolenia na budowę zdecydowanie skraca procedurę administracyjną. Wystarczy złożyć odpowiednie zgłoszenie do starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu i poczekać na ewentualny sprzeciw urzędu. Jeśli w ciągu 21 dni urząd nie wniesie zastrzeżeń, możesz legalnie rozpocząć budowę. Dzięki cyfryzacji formalności możesz złożyć zgłoszenie budowy online, za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Co więcej, jeżeli potrzebujesz decyzji o warunkach zabudowy, to w przypadku budowy na zgłoszenie organ administracji ma tylko 21 dni na jej wydanie – skraca to standardowy czas oczekiwania nawet o kilka tygodni.

Projekt domu i wymiary

Budowa domu bez pozwolenia nie zwalnia Cię z obowiązku przygotowania projektu budowlanego przez uprawnionego architekta. Zgłoszenie musi być kompletne i zgodne z przepisami prawa budowlanego, co oznacza, że musisz przedstawić: rzuty poziome, przekroje pionowe, elewacje, opisy techniczne wraz z materiałami i specyfikacją. Dodatkowo potrzebujesz mapy sytuacyjno-wysokościowej (skala 1:1000), na której zaznaczony zostanie obrys domu i odległości od granic działki oraz istniejących obiektów. W projekcie należy również uwzględnić zagospodarowanie działki, czyli rozmieszczenie budynku, dojść, dojazdów, przyłączy mediów.

Pamiętaj o tym, że zgodność projektu z MPZP lub z decyzją o warunkach zabudowy jest warunkiem koniecznym do uzyskania zgody na realizację inwestycji w trybie zgłoszenia. Jeśli dokumentacja jest niepełna lub niezgodna z prawem, urząd może wnieść sprzeciw. Najważniejszą kwestią jest jednak powierzchnia zabudowy, która nie może przekroczyć 70 m2. Możesz zaprojektować np. dom parterowy z poddaszem użytkowym, co pozwali Ci uzyskać większą powierzchnię użytkową przy zachowaniu limitu zabudowy. Tak jak już wspomnieliśmy, dom na zgłoszenie nie może mieć więcej niż dwóch kondygnacji nad ziemią, przy czym piwnica jest dozwolona, jeżeli nie powoduje przewyższenia naziomu.

Kierownik budowy i dziennik budowy a dom bez pozwolenia

Warto wiedzieć, że od momentu wprowadzenia tzw. domów bez formalności przepisy umożliwiają Ci wybór – możesz zbudować dom metodą gospodarczą, bez zatrudniania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy, jeżeli spełniasz wszystkie warunki określone w art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego (dom na własne potrzeby mieszkaniowe nie może przekraczać 70 m2 powierzchni zabudowy, musi być wolnostojący, nie może mieć więcej niż dwie kondygnacje).

W przypadku budowy w trybie uproszczonym brak obowiązku zatrudnienia kierownika to pewnego rodzaju ułatwienie – przede wszystkim nie będziesz ponosić kosztów wynagrodzenia kierownika. Jednak z drugiej strony, to Ty, jako inwestor, przejmujesz pełną odpowiedzialność za kierowanie budową, nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem budowlanym, przestrzeganie przepisów techniczno-budowlanych, bezpieczeństwo na placu budowy, prawidłowe wykonanie instalacji i konstrukcji. Jeżeli po zakończeniu budowy pojawią się wątpliwości co do jakości robót lub bezpieczeństwa obiektu, to Ty odpowiadasz za ewentualne błędy. Dlatego też wielu inwestorów świadomie decyduje się na zatrudnienie kierownika budowy – także przy budowie domu na zgłoszenie.

Zapoznaj się: Budowa domu systemem gospodarczym – plan budowy od A do Z

Jak wybudować dom bez pozwolenia krok po kroku?

Projekt i makieta domu jednorodzinnego — Projekt i makieta domu

Budowa domu jednorodzinnego bez pozwolenia wymaga od Ciebie dobrej organizacji i znajomości przepisów. Poniżej opisujemy całą uproszczoną procedurę.

Sprawdź przeznaczenie działki

Na początku powinieneś upewnić się, że Twoja działka budowlana jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Możesz to zrobić, analizując MPZP, a jeżeli działka nie jest nim objęta, to musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (WZ).

Wybierz projekt domu

Projekt budowlany musi być opracowany przez uprawnionego architekta i zgodny z przepisami prawa. Ponownie podkreślimy, że powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 70 m2, budynek musi być wolnostojący, parterowy lub z poddaszem użytkowym (maksymalnie dwie kondygnacje) i zrealizowany na własne potrzeby mieszkaniowe. Projekt zawiera rzuty, przekroje, elewacje, opis techniczny oraz plan zagospodarowania działki.

Uwaga: Jeżeli po złożeniu zgłoszenia zdecydujesz się wprowadzić jakiekolwiek zmiany do projektu budowlanego, to może to wymagać przejścia na tryb uzyskania pozwolenia na budowę. Oznacza to konieczność przeprowadzenia pełnej procedury od nowa.

Przygotuj dokumenty

Oprócz projektu musisz przygotować:

zgłoszenie budowy (na formularzu B-2 lub przez e-Budownictwo),
oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
oświadczenie o budowie na własne potrzeby mieszkaniowe,
plan zagospodarowania działki z projektem,
mapę do celów projektowych,
oświadczenie o przejęciu obowiązków kierownika budowy (jeżeli nie będziesz zatrudniać kierownika).

Wszystkie wymagane dokumenty składasz w starostwie powiatowym lub przez system elektroniczny.

Rozpocznij prace budowlane

Możesz rozpocząć budowę po upływie 21 dni, jeśli urząd nie wniesie sprzeciwu (tzw. milcząca zgoda). W przypadku braków formalnych urząd wezwie Cię do ich uzupełnienia – wówczas termin 21 dni liczy się od nowa. W trybie bez pozwolenia nie musisz zatrudniać kierownika budowy, ale pełna odpowiedzialność za przebieg i bezpieczeństwo budowy spoczywa na Tobie. Budowa musi być prowadzona zgodnie z projektem i przepisami technicznymi.

Zgłoś zakończenie budowy

Po wykonaniu wszystkich robót zgłaszasz zakończenie budowy w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (PINB). Nie musisz uzyskiwać pozwolenia na użytkowanie, chyba że urząd uzna to za konieczne – np. ze względu na nietypowe instalacje. Jeśli nie zatrudniałeś kierownika budowy, musisz dołączyć dodatkowe oświadczenia: o zgodności wykonania obiektu z projektem i przepisami techniczno-budowlanymi, o przeprowadzeniu pomiarów powierzchni użytkowej zgodnie z obowiązującymi normami. Konieczne będzie także dołączenie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej (sporządza ją uprawniony geodeta). W większości przypadków po 14 dniach od zgłoszenia zakończenia możesz legalnie zamieszkać w nowym domu.

Zgłoś dom do ewidencji

Na koniec nie zapomnij o sprawach formalnych. Zgłoś dom do ewidencji gruntów i budynków, złóż deklarację podatkową w urzędzie gminy (w celu naliczenia podatku od nieruchomości) i ureguluj kwestie przyłączy (energia, woda, gaz, kanalizacja).

Dom 70 m2 na zgłoszenie – kiedy można rozpocząć budowę?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego (art. 30 ust. 5) po złożeniu kompletnego zgłoszenia w urzędzie, czyli u starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu, możesz rozpocząć budowę po upływie 21 dni, o ile urząd nie wniesie sprzeciwu. Ten okres to tzw. milcząca zgoda. Jeżeli w tym czasie nie dostaniesz pisma z odmową lub wezwaniem do uzupełnienia dokumentacji, to możesz uznać, że zgoda została udzielona automatycznie. Oznacza to, że od dnia złożenia zgłoszenia liczysz dokładnie 21 dni kalendarzowych i nie możesz zacząć budowy wcześniej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy organ wyda zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu szybciej. Warto podkreślić, że starostwa i urzędy miasta coraz częściej wydają takie zaświadczenia drogą elektroniczną poprzez portal e-Budownictwo. W sytuacji, gdy urząd wezwie Cię do uzupełnienia dokumentów, to termin 21 dni zacznie biec od nowa dopiero po złożeniu pełnej dokumentacji.

Uwaga: Procedura milczącej zgody nie zagwarantuje, że projekt został sprawdzony pod względem merytorycznym.

Jeżeli Twoja działka leży na obszarze objętym ochroną konserwatorską, Natura 2000, w strefie zalewowej albo pod rygorem szczególnych regulacji lokalnych, to procedura zgłoszenia może być zawieszona do momentu uzyskania dodatkowych opinii lub uzgodnień. W takich przypadkach milcząca zgoda nie obowiązuje i mogą mieć zastosowanie inne przepisy, np. ustawa o ochronie przyrody (Dz.U. 2022 poz. 916) lub ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2023 poz. 977 z późn. zm.).