Domek letniskowy bez pozwolenia – czy to możliwe? Jakie dokumenty są wymagane?

Budowa domku letniskowego jest niewątpliwie mniejszym wyzwaniem niż budowa domu mieszkalnego całorocznego, niemniej jednak pewne procedury i formalności muszą być zachowane. Bardzo optymistycznie i zachęcająco brzmi informacja o możliwości budowy takiego domku bez zezwolenia. Czy to jest naprawdę możliwe?

Budynek letniskowy - czy potrzebne jest zgłoszenie?
Budynek letniskowy - czy potrzebne jest zgłoszenie?

Co to jest domek letniskowy?

Własny domek letniskowy jest dla wielu ludzi wspaniałym miejscem wypoczynku, odskoczną od wielkomiejskiego gwaru i tłoku, oazą pośród zieleni. Wybór projektu domku letniskowego zależy od wielu czynników, między innymi od możliwości finansowych, rodzaju i wielkości działki oraz sposobu użytkowania.

Znowelizowana ustawa o Prawie budowlanym, której przepisy weszły niedawno w życie, przewiduje realizację inwestycji i obiektów budowlanych bez pozwolenia budowlanego. Wystarczy zgłoszenie budowy w odpowiednim urzędzie wraz z wymaganymi dokumentami.

Tam, gdzie w grę wchodzą przepisy prawa, trudno o dowolność ich interpretacji. Najpierw trzeba więc ustalić, czym jest ów wymarzony domek letniskowy, ponieważ prawnej definicji takiego obiektu nie ma.

Artykuł 29. Prawa budowlanego mówi: „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki”.

Jak widać, nie da się wybudować jakiegokolwiek budynku i nazwać go domkiem letniskowym, aby uniknąć skomplikowanych zabiegów o uzyskanie zwykłego pozwolenia. Domek letniskowy, budowany bez pozwolenia musi być:

  • parterowy i wolno stojący;
  • jego powierzchnia nie może przekraczać 35 m2;
  • podobnych obiektów budowanych bez pozwolenia nie może być więcej niż jeden na 500 m2.

Z orzeczeń sądowych wynika, że pojęcie „wolno stojący” oznacza w świetle prawa budynek niepołączony z innym obiektem budowlanym i niewykorzystujący w swojej konstrukcji żadnych elementów innych obiektów budowlanych. Jako „parter” trzeba rozumieć kondygnację nadziemną, na której poziomie znajduje się wejście do budynku. Z tego wynika, że za kondygnację uważa się również poddasze użytkowe. Aby mieć domek letniskowy z poddaszem i nie starać się o pozwolenie, trzeba to poddasze zgłosić jako nieużytkowe, co oznacza, że musi mieć ono wysokość mniejszą od wysokości pomieszczeń mieszkalnych (co najmniej 220 cm). Domek letniskowy z poddaszem nieużytkowym będzie obiektem parterowym. Nie zmienia tego charakteru również antresola, czyli górna część pomieszczenia bez zamknięcia ścianami od strony wnętrza. Jeśli jednak pomiar domku wykaże powierzchnię większą niż 35 m2, zgłoszenie budowy nie wystarczy.

Chociaż nie potrzebny jest projekt opracowany przez uprawnionego projektanta ani kierownik budowy, to budynek musi i tak spełniać pewne wymogi co do lokalizacji. Zachowane muszą następujące odległości od granicy działki:

  • min. 4 m dla ściany z drzwiami i oknami;
  • min. 3 m dl pozostałych ścian;
  • w przypadku działki położonej pod lasem, konieczna odległość może być większa.

Jak zgłosić budowę domku letniskowego?
Jak zgłosić budowę domku letniskowego?

Domek letniskowy na działce

O możliwości budowy domku na działce decyduje jej status określony w planie miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w takim planie działka figuruje jako rekreacyjna, nie ma żadnych przeciwwskazań do budowy domku letniskowego. Gdyby teren obejmujący działkę był wyłączony z zabudowy, wówczas bez zmiany jego postanowień budowa nie będzie możliwa. Brak danej działki w planie zagospodarowania powoduje, że konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zagospodarowaniu terenu i zabudowy.

Na działce rolnej, na której dopuszczona jest zabudowa zagrodowa, możliwa jest budowa domku letniskowego. W przepisach nie ma ścisłej definicji budynku należącego do zabudowy zagrodowej. Pewne jest jednak, że taki budynek powinien być związany z pracą rolników. Wątpliwości może więc budzić domek letniskowy ma działce rolnej wybudowany przez osobę, która nie jest rolnikiem. Aby nie narażać się na zarzuty naruszenia przepisów budowlanych, najlepiej jest ubiegać się o zmianę przeznaczenia działki rolnej na budowlaną lub rekreacyjną. Jest to jednak zajęcie czasochłonne i bez gwarancji na powodzenie.

Jaki rodzaj ogrzewania wybrać w domku letniskowym? Sprawdź

Budynek letniskowy wspaniale prezentuje się w każdym krajobrazie
Budynek letniskowy wspaniale prezentuje się w każdym krajobrazie

Jak zgłosić budowę domku letniskowego?

Jeśli planowany domek letniskowy jest i wolno stojący, i parterowy, a jego powierzchnia nie przekracza ustawowej wielkości, pozostaje tylko zgłoszenie do odpowiedniego organu administracji.

  • W sprawie zgłoszenia budowy domku letniskowego właściwym organem administracji budowlanej jest starosta ewentualnie prezydent miasta na prawach powiatu.
  • Zgłoszenie budowy wykonuje się na specjalnym formularzu dostępnym w urzędzie albo na stronie internetowej urzędu.
  • Zgłoszenie powinno zawierać rodzaj, zakres i sposób wykonania robót budowlanych oraz termin rozpoczęcia budowy.
  • Jako załączniki należy do zgłoszenia dołączyć dokumenty o prawie własności działki na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu trenu. W razie potrzeby trzeba też dodać szkice albo rysunki planowanej budowy.
  • Nie jest wymagany projekt budowlany opracowany przez uprawnionego architekta.