Legalizacja samowoli budowlanej

Czym jest samowola budowlana?

Samowola budowlana to pojęcie, które jest znane inwestorom nie od dziś. Tym terminem określa się każdy obiekt, który powstał bez wymaganej zgody albo zgłoszenia, wbrew warunkom określonym w pozwoleniu, pomimo sprzeciwu organu budowlanego. Decyzję o tym, czy w danym wypadku zostały naruszone przepisy prawa budowlanego, a w konsekwencji, czy budowany lub wybudowany obiekt stanowi samowolę budwlaną, wydaje inspektor nadzoru budowlanego.

Z samowolą budowlaną mamy do czynienia również w następujących przypadkach:

• gdy obiekt budowlany zostanie rozebrany bez wymaganego pozwolenia;
• gdy budynek jest użytkowany w inny sposób niż określony w pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu;
• jeśli w trakcie budowy do projektu objętego zgłoszeniem lub pozwoleniem zostaną wprowadzone znaczne zmiany;
• gdy budynek będzie użytkowany bez zawiadomienia o końcu budowy oraz bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie (jeśli to ostatnie jest wymagane);
• gdy budynek zostanie nadbudowany lub rozbudowany bez wymaganego zgłoszenia.

Samowole dotyczą nie tylko domów jednorodzinnych, ale również garaży, wiat, altan, budynków gospodarczych i innych konstukcji, o ile ich zbudowanie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych. 

Warto wiedzieć o tym, że najpoważniejszą konsekwencją prawną stwierdzenia samowoli budowlnej może być wydanie decyzji o rozbiórce budynku będącego w budowie lub już wybudowanego. Nakaz rozbiórki może odnosić się również do części obiektu, która została wybudowana bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. 

Jak zalegalizować samowolę budowlaną?

Aby legalizacja samowoli była możliwa, inwestor musi w miejscowym inspektoracie nadzoru budowlanego przedstawić zaświadczenie o zgodności obiektu z wytycznymi zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy oraz złożyć dokumenty związane ze zgłoszeniem budowy lub uzyskaniem pozwolenia. Jeśli złożone dokumenty zostaną pozytywnie ocenione, inwestor otrzyma postanowienie o wysokości opłaty legalizacyjnej. Następnie ma 7 dni na jej uiszczenie.

Ile wynosi opłata legalizacyjna?

Przepisy prawa budowlanego precyzyjnie określają sposób obliczenia opłaty legalizacyjnej dla obiektów, które wymagały uzyskania pozwolenia na budowę. Należy pomnożyć stawkę opłaty (s), współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) oraz współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w). Co prawda stawka wynosi tylko 500 zł (art. 59f ust. 2 prawa budowlanego), ale w przypadku opłaty legalizacyjnej podlega ona piędzisięciokrotnemu podwyższeniu (art. 49 ust. 2). Za legalizację budynku jednorodzinnego zapłacimy więc 50 tys. zł, a za dom letniskowy, budynek gospodarczy lub garaż – 25 tys. zł. 

Zgodnie z art. 49b ust. 5 prawa budowlanego, jeśli samowola budowlana dotyczyła obiektu, który nie wymagał pozwolenia na budowę, lecz tylko zgłoszenia, opłata legalizacyjna będzie wynosić od 2500 do 5000 zł. Niższą stawkę, czyli 2500 zł trzeba obecnie uiścić za legalizację np. przydomowego basenu lub oczka wodnego o powierzchni do 50 m², ogrodzenia o wysokości poniżej 2,2 m oraz zjazdu z drogi wojewódzkiej, powiatowej lub gminnej. 5000 zł zapłacimy za legalizację wybudowanego bez zgłoszenia wolno stojącego parterowego budynku gospodarczego o powierzchni zabudowy do 35 m² (w tym garażu, altany, oranżerii oraz przydomowego ganku), wolno stojącego parterowego domku letniskowego przeznaczonego do okresowego wypoczynku (o powierzchni do 35 m²), przydomowej oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę czy zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³.

Istnieje jednak możliwość odwołania się do ordynacji podatkowej w zakresie nieregulowanym w prawie budowlanym. Wojewoda na wniosek inwestora, który znajduje się w szczególnej sytuacji uniemożliwiającej lub znacząco utrudniającej uiszczenie opłaty, może odroczyć termin płatności, rozłożyć wymaganą kwotę na raty, a nawet umorzyć część lub całość kwoty. Inwestor, składając wniosek do wojewody, powinien przedstawić rzetelne uzasadnienie swojej prośby.