Wskaźnik intensywności zabudowy – co to jest? Jak go wyliczyć

Co oznacza wskaźnik intensywności zabudowy?

Wskaźnik intensywności zabudowy powinien zainteresować każdego inwestora, który planuje budowę domu. To jeden z najważniejszych elementów, jaki należy sprawdzić przed wyborem projektu. Zwykle zapis taki znajduje się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub warunkach zabudowy (WZ). Element ten jest o tyle ważny, że bez dopasowania projektu do wymagań wskaźnika, możesz nie otrzymać pozwolenia na budowę domu.

Najprostsza definicja mówi o tym, że wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek całkowitej powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej, na której ma być postawiony dom. Zapisy MPZP lub WZ zawierają właśnie taki wskaźnik, który określa minimalną i maksymalną intensywność zabudowy działki. O ile w przypadku innych zapisów Prawa Budowlanego można wnioskować do ministra o odstępstwo i pozwolenie na budowę, o tyle wskaźnik intensywności zabudowy określony w MPZP nie podlega zmianie.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego a warunki zabudowy

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to akt prawny, który ustala przeznaczenie terenu i rozmieszczenie inwestycji publicznych oraz określa sposób, w jaki można zagospodarować poszczególne tereny. To uchwała rady gminy lub miasta, a sam MPZP obowiązuje jedynie na obszarze miasta lub gminy, która ją przyjęła.

W zapisach MPZP znajdują się m.in. informacje dotyczącego tego:

jaki budynek można postawić na danej działce
jaką wysokość może mieć budynek
gdzie znajduje się dojazd do nieruchomości
co może być zbudowane w okolicy danej działki
usytuowanie budynku na działce oraz względem drogi
jaką kolorystykę może mieć elewacja
rodzaj dachu
rodzaj mediów, np. kanalizacji.

Oprócz tego znajdziesz tam dane dotyczące przeznaczenia terenu, linii zabudowy, dróg głównych i lokalnych czy zasad podziału terenu na działki budowlane. MPZM składa się z części graficznej oraz uzupełniającej ją części opisowej.

Może jednak zdarzyć się tak, że dane miasto lub gmina nie ma uchwalonego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Wówczas należy wystąpić o warunki zabudowy (WZ). To indywidualna decyzja określająca zasady zagospodarowania konkretnej działki i wymagania względem budynków, które mogą na danej działce powstać. Trzeba jednak wiedzieć, że warunki zabudowy wydawane są jedynie dla działek budowlanych, które sąsiadują z działką zabudowaną lub posiadają dostęp do publicznej drogi.

Maksymalna i minimalna intensywność zabudowy

Intensywność zabudowy jako wskaźnik jest przydatny do tworzenia planów urbanistycznych. Przy ich opracowaniu bierze się pod uwagę szereg elementów. To prowadzi do ustalenia tzw. „widełek”, które określają jaka maże być intensywność zabudowy. Trzeba wziąć pod uwagę zarówno maksymalną intensywność, jak i minimalną.

Minimalna intensywność zabudowy

Wydawać by się mogło, że to niepotrzebny element. Zwykle przecież inwestorzy próbują zabudować dużą powierzchnię działki. Minimalna intensywność jest również potrzebna. Chodzi bowiem o racjonalne gospodarowanie terenu. Dodatkowo jest to optymalizacja kosztów budowy infrastruktury. Duże koszty wokół zabudowań generują liczne przyłącza, a także infrastruktura społeczna, jak np. szkoły czy ośrodki zdrowia. Jeżeli zabudowa będzie niewystarczająco intensywna, wówczas liczne przyłącza czy budynki użyteczności publicznej nie miałyby sensu, bo służyłyby zbyt małej liczbie mieszkańców.

Maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy

Bardziej użyteczny zdaje się być maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy. W tym wypadku najważniejszą kwestią jest zapewnienie ładu przestrzennego i ochrona środowiska naturalnego. Trzeba mieć na uwadze, że jeśli ten wskaźnik będzie przekroczony i będziemy chcieli zbudować na naszej działce większy dom niż ten, który dopuszcza prawo, wówczas odpowiedni organ, w którym składaliśmy wniosek, może nie wydać pozwolenia na budowę.

Co bierze się pod uwagę przy tworzeniu wskaźników intensywności zabudowy?

Tworząc plan urbanistyczny, bierze się pod uwagę szereg czynników. Chcąc określić minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy, trzeba uwzględnić m.in. takie elementy, jak tereny biologicznie czynne i tereny niezbędne do obsługi komunikacyjnej. Oprócz tego ważna jest maksymalna wysokość budynków określona przepisami. Dla ciekawostki, warto wspomnieć, że do 1990 roku obowiązywał przepis, który zakładał, że w każdym mieście na 1 mieszkańca musiało przypadać 8 m² zieleni. Usunięcie tego przepisu doprowadziło do dynamicznego wzrostu intensywności nowej zabudowy.

Rodzaje wskaźników intensywności

W obecnie funkcjonującej nomenklaturze, wskaźniki intensywności dzieli się na dwa rodzaje:

wskaźnik intensywności netto
wskaźnik intensywności brutto.

Wskaźnik intensywności zabudowy netto wyraża stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni, na jakiej się znajduje. Z kolei wskaźnik brutto pokazuje stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni terenu (włączając w niego teren przeznaczony na drogi czy usługi. Zdarza się jednak, że ten zapis Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego bywa różnie interpretowany przez urzędy. Sam wskaźnik intensywności zabudowy liczony jest łącznie dla wszystkich budynków w granicach działki (budynków o charakterze trwałym, także wznoszonych bez pozwolenia na budowę. Warto jednak wiedzieć, że do powierzchni zabudowy nie wchodzą:

schody zewnętrzne
daszki
markizy
występy dachowe
oświetlenie zewnętrzne
szklarnie
szopy
altany.

Jak oblicza się wskaźnik intensywności zabudowy?

Sposób obliczania intensywności zabudowy dla domów jednorodzinnych i wielorodzinnych jest taki sam. Jest to ważny czynnik w przypadku zabudowań wielorodzinnych, jak np. bloki, ponieważ pokazuje opłacalność inwestycji i wyraża efektywność wykorzystania działki. W Polsce średnia wartość wskaźnika intensywności to 1-1,1. Niemniej jednak maksymalna wartość w niektórych miejscach to nawet 2-3. Wskaźnik wylicza się stosując poniższy wzór:

I = Pc / Pt

I – oznacza wskaźnik intensywności zabudowy
Pc – oznacza powierzchnię zabudowy liczoną jako sumę powierzchni wszystkich kondygnacji mierzonych po obrysie zewnętrznym budynki
Pt – oznacza powierzchnię działki

Przykładowo: jeżeli Pc czyli powierzchnia zabudowy wynosi 500 m², a Pt 1000 m², wówczas współczynnik wynosi 0,5. Zbyt duża lub zbyt mała powierzchnia zabudowy rzutuje na decyzję w sprawie pozwolenia na budowę.

Co jeśli współczynnik zabudowy nie pasuje?

Może się zdarzyć tak, że do Twojej działki lub wymarzonego projektu nie pasuje wskaźnik intensywności zabudowy. Jeśli nie łapiesz się w dolnej lub górnej granicy, wówczas możesz nie uzyskać pozwolenia na budowę. Jest jednak wyjście z tej sytuacji – wystarczy podzielić działkę na dwie mniejsze. Wtedy dla każdej z nich określony będzie nowy, odrębny wskaźnik minimalnej i maksymalnej intensywności.

Jeśli jesteś inwestorem planującym budowę domu, spójrz w zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub warunków zabudowy. Tam znajdziesz informację o minimalnej i maksymalnej intensywności zabudowy działki, jak jest możliwa na danym terenie. Może się bowiem okazać, że budowa wymarzonego domu na działce, którą już posiadasz, będzie niemożliwa.